Investmentmarkt Berlin 4Q2021: Stärkstes 4. Quartal sorgt für Topergebnis

Der Berliner Markt für gewerbliche Immobilieninvestments legte 2021 einen historischen Jahresendspurt hin: Mit 4,1 Mrd. € allein im 4. Quartal verbuchte die Bundeshauptstadt das höchste jemals gemessene Transaktionsvolumen (TAV) eines einzigen Quartals. Entsprechend hoch fiel das TAV für das Gesamtjahr 2021 mit 10,5 Mrd. € aus, dem zweitbesten Ergebnis nach dem Rekordjahr 2019. Konnte bereits die „Fürst“-Transaktion im 2. Quartal den noch sehr schwachen Jahresauftakt wettmachen, führte eine Vielzahl weiterer großvolumiger Transaktionen zu diesem Topergebnis. „Unterm Strich ist aber nicht die hohe Anzahl an Großtransaktionen für dieses Ergebnis verantwortlich, sondern die gestiegenen Capital Values, die auf den hohen Mieten und Vervielfachern basieren. In der Größenklasse über 100 Mio. € gab es 31 Transaktionen, die insgesamt einen Umsatz von 6,6 Mrd. € auf sich vereinen“, erläutert Holger Michaelis, Geschäftsführer von Grossmann & Berger, Mitglied von German Property Partners (GPP). Angesichts dieser äußerst hohen Umsatztätigkeit in 2021 dürfte nach Einschätzung von Grossmann & Berger das TAV in 2022 mit schätzungsweise 9 Mrd. € wieder etwas moderater ausfallen. 

Markt im Detail:

• Aufgrund der anhaltenden Pandemie-Lage setzten Investoren weiterhin auf die sicheren Assetklassen Büro (56 %) und Mischnutzung (28 %) und mieden Hotels und Einzelhandels-Objekte.
• Das hohe Volumen der Größenklasse ab 100 Mio. € spiegelt sich auch in dem hohen Anteil von 68 % am Gesamtvolumen in 2021 wider.
• Durch die „Fürst“-Transaktion im 2. Quartal führten Fondsmanager mit 22 % auch zum Jahresende das Ranking der Käufergruppen an. Dahinter platzierten sich Private-Equity-Fonds/Opportunity Fonds und Projektentwickler mit jeweils 15 %.
• Stärkste Verkäufergruppe bildeten Projektentwickler (28 %), gefolgt von Nicht-börsennotierten Immobiliengesellschaften (15 %). 
• Büro-Immobilien mit langen Mietverträgen, bevorzugt mit der öffentlichen Hand als Mieter, standen weiterhin im Fokus der Investoren. Hierfür wurden Vervielfacher bis zum 38,5-Fachen bezahlt, was die Spitzenrendite zum Jahresende 2021 auf 2,6 % sinken ließ. Einen deutlichen Rückgang der Spitzenrendite verzeichneten Logistik-Immobilien mit -0,4 Prozentpunkten gegenüber 2020 auf 3,4 %. Auch die Spitzenrendite für Geschäftshäuser gab gegenüber dem Vorjahr leicht nach auf 2,75 %.
• Der Anteil an internationalen Käufern stieg im Vergleich zum Vorjahr leicht auf 58 % an, was für die Bundeshauptstadt nach wie vor niedrig ist.