TOP-7-BÜROMÄRKTE Q2/2023: Qualität hat ihren Preis

Die Auswertung des 1. Halbjahres 2023 von German Property Partners (GPP) zeigt, dass sich die Trends auf den Top-7-Bürovermietungsmärkten weiter gefestigt haben. Partner des Gewerbeimmobiliennetzwerkes sind Grossmann & Berger, Anteon Immobilien, GREIF & CONTZEN Immobilien, blackolive und E & G Real Estate. 

Trend 1

Am Markt waren hauptsächlich Mittelständler aktiv. Dementsprechend waren die angemieteten Büroflächen kleiner, Großverträge über 10.000 m² und Baustarts von Eigennutzern fehlten nahezu ganz:

1. Am deutlichsten wurde dies in Stuttgart: 87 % des dortigen Flächenumsatzes entfielen auf Verträge unter 1.000 m². Das ließ das Ergebnis um 71 % auf 63.000 m² einbrechen.
2. Statt 15 wie vor einem Jahr registrierte GPP bisher nur drei Abschlüsse über 10.000 m². Der größte fiel mit knapp 20.000 m² deutlich kleiner aus als der größte mit über 60.000 m² Ende Juni 2022.
3. Während sich die Verträge über 10.000 m² 2022 auf alle Top-7-Standorte verteilten, fanden die aktuellen an lediglich zwei Standorten statt: in Berlin und Hamburg. Dennoch fehlten auch in Berlin die sonst üblichen großvolumigen Abschlüsse der öffentlichen Hand.
4. Obwohl er auch auf die Größenklasse über 10.000 m² entfiel, umfasste der 2023 größte Abschluss eines Eigennutzers mit knapp 13.000 m² nur ein Fünftel der Fläche des großvolumigsten Eigennutzergeschäfts vor einem Jahr.

Durch diese Entwicklungen unterbot der Top-7-Flächenumsatz den des Vorjahreszeitraums um 39 % und belief sich auf 1,11 Mio. m². Die Top-7-Eigennutzerquote sank von 13 % auf nun 4 %. Damit unterschreitet das Halbjahresergebnis auch die der Pandemiejahre 2020 und 2021. „Aufgrund der veränderten Arbeitsbedingungen ergeben sich mittelfristig kleinere Flächen“, kommentiert GPP-Sprecher Andreas Rehberg. „Die wirtschaftlichen und internationalen Themen halten darüber hinaus weitere Herausforderungen für die Top-7-Büromärkte bereit. Deswegen passen wir unsere Vorhersage bis Jahresende auf 2,60 Millionen Quadratmeter nach unten an.“

Trend 2

Um im Fachkräftewettbewerb zu bestehen, bevorzugten Nutzer hochpreisige Innenstadtlagen und hochwertige Gebäude, obwohl auch die Bau- und Ausbaukosten deutlich gestiegen sind:

1. Dadurch schnellten die Spitzenmieten teilweise signifikant in die Höhe. In Düsseldorf fiel der Sprung mit +31 % auf 38,00 €/m²/Monat am deutlichsten aus.
2. Zwei Verträge in der Münchner Neuhauser Straße und Leopoldstraße zu Mieten von bis zu 55 €/m²/Monat katapultierten die dortige Spitzenmiete auf 52,25 €/m²/Monat. Damit knackte die Kennzahl erstmals die Schwelle von 50 €/m²/Monat, München überholte die beiden Standorte mit der üblicherweise höchsten Spitzenmiete Frankfurt und Berlin.
3. Die insgesamt zwei größten neuen Mietverträge im 2. Quartal wurden in den beiden hochpreisigsten Teilmärkten Hamburgs geschlossen: in der HafenCity und der City. 

„Viele Unternehmen setzen bewusst auf Qualität und wollen daher nach wie vor in die Innenstädte. Sie verkleinern sich und können sich dadurch einen besseren Standort leisten. Daran haben bisher auch Mieten auf neuen Höchstniveaus nichts geändert. Die Auswertung vom ifo-Institut letzte Woche, dass mehr Unternehmen ihre Standorte in Richtung ihrer Mitarbeiter und damit an den Stadtrand und ins Umland verlagern, können wir für die Top-7-Standorte zumindest bisher nicht bestätigen“, ordnet Rehberg ein. „Unserer Erfahrung nach machen Nutzer auch in der Peripherie kaum Abstriche bei der Flächenqualität.“

Trend 3

Andererseits verzögerten oder verhinderten die konjunkturelle Eintrübung und der zunehmende Kostendruck bei vielen Unternehmen die Entscheidung für eine Standortverlagerung. Daher gab es mehr Angebot und Untervermietungen, zudem wurden Projekte teils in die Zukunft geschoben:

1. An ausnahmslos allen Top-7-Standorten nahm die Angebotsreserve zu. Die Leerstandsquote blieb jedoch auch in Frankfurt und Düsseldorf weiter einstellig.
2. Erstmals waren an gleich drei Standorten über 1 Mio. m² Bürofläche kurzfristig beziehbar: in München, Berlin und Frankfurt.
3. An den Standorten, an denen die Flächenumsätze am meisten zurückgingen – in Stuttgart und Köln (-66 %) –, verringerte sich die Projektanzahl gegenüber dem Vorquartal jeweils um fünf. 

Entsprechend nahm die Top-7-Leerstandsquote im Vorjahresvergleich von 4,8 % auf nun 5,6 % zu. „Vertragsverlängerungen und die Ausübung von Optionen sind eine weitere Strategie, um angesichts der unsicheren Gemengelage Zeit zu gewinnen oder sich frühere gute Konditionen zu sichern“, erklärt Rehberg. „Prominentes Beispiel hierfür ist die INGDiBa in Frankfurt, die im ‚Poseidon‘ ihre rund 40.000 Quadratmeter bis 2028 verlängert hat.“