TOP-7-INVESTMENTMÄRKTE Q4/2023: Marktbelebung verzögert sich

Das Jahresende brachte ein erwartungsgemäß verhaltenes Ergebnis auf den Top-7-Märkten für gewerbliche Immobilieninvestments. Mit rund 7,8 Mrd. € lag das Transaktionsvolumen (TAV) etwa 69 % unter dem hohen, von Sondereffekten beeinflussten Ergebnis aus dem Vorjahreszeitraum (25,5 Mrd. €). Im 4. Quartal 2023 wurden Immobilieninvestments in Höhe von knapp 2 Mrd. € abgeschlossen. Verglichen mit dem 3. Quartal (1,4 Mrd. €) lässt sich ein leichtes Plus feststellen, dennoch blieb das Volumen sehr gering. Dies ergaben Analysen von German Property Partners (GPP), dem Gewerbeimmobiliennetzwerk von Grossmann & Berger, Anteon Immobilien, GREIF & CONTZEN Immobilien, blackolive und E & G Real Estate.

„Die Investmentaktivitäten bewegten sich im gesamten Jahresverlauf 2023 auf einem niedrigen Niveau. Insgesamt kamen nur wenige Abschlüsse zustande, eine Marktbelebung in Form einer Jahresendrallye blieb aus“, kommentiert GPP-Sprecher Björn Holzwarth. „Die weiterhin angespannte Wirtschaftslage und die Ungewissheit über künftige Entwicklungen sorgten dafür, dass sich die von Zurückhaltung geprägte Marktstimmung im vierten Quartal fortsetzte.“

HÖCHSTES TRANSAKTIONSVOLUMEN IN BERLIN

An allen Top-7-Standorten erfasste GPP im Vergleich zum Vorjahreszeitraum einen deutlichen Rückgang des TAV. Am stärksten nahm das Volumen in Frankfurt (-84 % auf 658 Mio. €) und Düsseldorf (-78 % auf 610 Mio. €) ab. Ein ähnlich hohes Minus registrierte GPP in Hamburg (-73 % auf 1,2 Mrd. €). In Köln sank das TAV im Top-7-Vergleich am geringsten: um rund 33 % auf 800 Mio. €. Das höchste TAV von 2,7 Mrd. € erreichte Berlin.

Büroimmobilien waren mit einem TAV-Anteil von etwa 52 % die mit Abstand am stärksten gehandelte Assetklasse, verblieben allerdings deutlich hinter ihrem Vorjahresergebnis von 73 %. An zweiter und dritter Stelle folgten Einzelhandelsimmobilien mit 16 % und Mixed-Use-Objekte mit 10 %. Ausländische Investoren zeigten sich deutlich zurückhaltender als im Vorjahr: Ihr TAV-Anteil belief sich auf etwa 21 % (Q1-4 2022: 47 %). Portfolioverkäufe machten rund 21 % des TAV aus.

ANNÄHERUNG DER TOP-7-SPITZENRENDITEN

Analysen von GPP zufolge stiegen die Netto-Spitzenrenditen weiterhin an allen Standorten an. Die Spanne zwischen den durchschnittlichen Top-7-Spitzenrenditen der drei Assetklassen verkleinerte sich: Sie näherten sich einem ähnlichen Niveau zwischen 4,23 % bei Geschäftshäusern und 4,43 % bei Logistikobjekten an. Für Büroimmobilien erfasste GPP einen Anstieg um 1,06 %-Punkte auf 4,34 %.

PROGNOSE: LEICHTE MARKTBELEBUNG IM JAHRESVERLAUF

„Bei unveränderten Rahmenbedingungen dürfte die zurückhaltende Marktstimmung zunächst bestehen bleiben“, so Holzwarth. „Vieles spricht jedoch dafür, dass das Tal der Zinsentwicklung im 1. Halbjahr 2024 erreicht werden könnte. Dementsprechend bin ich optimistisch, dass im Jahresverlauf zumindest erste Schritte in Richtung einer Marktbelebung stattfinden werden. Sobald das Zinsumfeld wieder mehr Planung zulässt, dürfte das Transaktionsgeschehen wieder an Fahrt gewinnen.“