TOP-7-INVESTMENTMÄRKTE Q2/2023: Zurückhaltung prägt erste Jahreshälfte

Das Transaktionsvolumen (TAV) für gewerbliche Immobilieninvestments an den Top-7-Standorten belief sich zum Ende des 1. Halbjahres 2023 auf knapp 5 Mrd. €. Dieses Ergebnis liegt mit einem Rückgang um rund 64 % deutlich unter dem Wert des Vorjahreszeitraums (13,9 Mrd. €). Letzterer wurde allerdings von der Übernahme der alstria durch Brookfield Properties in die Höhe getrieben. Im Vergleich zum Vorquartal (2,6 Mrd. €) ist im 2. Quartal ein Minus von etwa 11 % zu verzeichnen. Diese Ergebnisse gehen auf Analysen von German Property Partners (GPP) zurück. Zu dem Gewerbeimmobiliennetzwerk gehören Grossmann & Berger, Anteon Immobilien, GREIF & CONTZEN Immobilien, blackolive advisors und E & G Real Estate.

„Das Transaktionsgeschehen ist an allen Top-7-Standorten weiterhin durch Zurückhaltung geprägt“, erklärt GPP-Sprecher Andreas Rehberg. „Auch im zweiten Quartal des Jahres kamen wenige Verkäufe zustande, vor allem großvolumige Transaktionen blieben rar.“ Dennoch ist Aktivität am Markt zu spüren, beispielsweise erwarb Signa Prime Selection 20 % der Beteiligungen an mehreren Kaufhof-Warenhäusern von Hausinvest Fonds zurück.

Flächendeckender Rückgang der Transaktionsvolumina 

„Die herausfordernde Wirtschaftsphase erschwert weiterhin die Rahmenbedingungen für Investitionen“, so Rehberg. „Die Faktoren Inflation und Zinsentwicklung sowie die anhaltende Preisfindungsphase nehmen die Planungssicherheit. Während besonders institutionelle Investoren weiterhin zögern, sind eigenkapitalstarke private Käufer im Vorteil.“

An allen Top-7-Standorten erfasste GPP im Vorjahresvergleich einen Rückgang des TAV. In Frankfurt nahm das Volumen am deutlichsten ab (- 90 % auf 319 Mio. €). Ein ähnlich großes Minus verzeichneten Hamburg (-79 % auf 520 Mio. €), Köln (-73 % auf 160 Mio. €) und Düsseldorf (-69 % auf 460 Mio. €). Diese deutlichen Rückgänge lassen sich auf die alstria-Übernahme zurückführen, die das TAV im 1. Halbjahr 2022 an allen Standorten außer München befeuerte. Am schwächsten sank das TAV in der bayerischen Landeshauptstadt (-5 % auf 1,26 Mrd. €). Diese geringe Abnahme liegt darin begründet, dass das Münchener TAV von einem Sondereffekt durch den großvolumigen Ankauf des PEP-Einkaufszentrums profitiert. Diese Transaktion ist dem letzten Quartal 2022 zuzuordnen. Mit 1,9 Mrd. € erreichte Berlin das höchste TAV. 

Die konjunkturelle Unsicherheit zeigte sich deutlich in der Assetklasse Büro. Mit einem TAV-Anteil von 43 % waren Büroobjekte zwar die am stärksten gehandelte Assetklasse, blieben aber klar unter dem Vorjahresergebnis von 74 %. Einzelhandelsimmobilien waren hingegen mit einem Volumenanteil von 29 % deutlich gefragter als im Vorjahresquartal (4 %). Grundstücke machten rund 12 % des TAV aus. Internationale Investoren zeigten sich mit einem Volumenanteil von etwa 21 % zurückhaltend. 27 % des TAV entfielen auf Portfolioverkäufe. 

Renditen steigen in allen Assetklassen

Analysen von GPP zufolge kletterten die Netto-Spitzenrenditen in allen Assetklassen weiter in die Höhe. Die Top-7-Spitzenrendite für Büroimmobilien stieg im Vergleich zum Vorjahresquartal um 1,05 %-Punkte auf 3,81 %. Der größte Sprung zeigte sich in Hamburg (+1,20 %-Punkte auf 3,80 %). Ein ähnlich deutliches Plus verzeichneten Köln und München (jeweils +1,10 %-Punkte auf 3,80 %). Die Top-7-Spitzenrenditen für Industrie- und Logistikobjekte erhöhten sich im Vergleich zum Vorjahr um 0,89 %-Punkte auf 4,26 %. Den deutlichsten Anstieg erfasste GPP in Köln und München (jeweils +1,10 %-Punkte auf 4,30 % bzw. 4,20 %). Allerdings liegen diesen Angaben nur wenige Referenzfälle zugrunde.

Prognose: verhaltener jahresverlauf

Nach Einschätzungen von GPP ist auch in der 2. Jahreshälfte eher nicht mit einer weitreichenden Wiederbelebung des Investmentmarktes zu rechnen. „Aufgrund von weiteren zu erwartenden Zinsschritten der EZB dürften die Preiskorrektur und die damit zusammenhängende Zurückhaltung der Investoren im Jahresverlauf anhalten“, so Rehberg. „Erst wenn ein planbares Zins- und Finanzierungsumfeld erreicht ist, wird das Transaktionsgeschehen wieder an Fahrt gewinnen.“