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Top-7-Büromärkte 2Q/2021: Weiterhin gemischte Marktdynamik

Der Büroflächenumsatz an den deutschen Top-7-Standorten zeigte sich auch im 2. Quartal 2021 insgesamt stabil auf Vorjahresniveau. In Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München wurden im ersten Halbjahr 2021 rund 1,21 Mio. m² Bürofläche angemietet, 1 % mehr als im Vorjahreszeitraum. „Der Top-7-Büroflächenmarkt steht weiterhin unter der Flagge der Corona-Pandemie. Das verhaltene Umzugsgeschehen der Unternehmen lässt den Markt weit unter dem durchschnittlichen Vermietungsniveau verharren“, kommentiert Oliver Schön, Sprecher von German Property Partners (GPP). Partnerunternehmen des Gewerbeimmobiliennetzwerks sind Grossmann & Berger, Anteon Immobilien, GREIF & CONTZEN Immobilien, blackolive und E & G Real Estate.

 

WIEDER MEHR BEWEGUNG AN EINZELNEN BÜROMÄRKTEN

Die sehr unterschiedliche Entwicklung der einzelnen Büromärkte an den Top-7-Standorten setzte sich auch im 2. Quartal weiter fort. In Köln und Frankfurt nahm das Marktgeschehen mit einem Anstieg des Flächenumsatzes von jeweils knapp 50 % wieder Fahrt auf. Auch auf dem Hamburger Büromarkt gibt es wieder mehr Bewegung, wobei das Umsatzplus von 36 % im 1. Halbjahr 2021 vor allem auf den starken Jahresauftakt zurückgeht. In Berlin sorgte insbesondere die Öffentliche Hand für eine solide Umsatzentwicklung (+5 %). Wenig abschlussfreudig zeigten sich hingegen Unternehmen in Düsseldorf, Stuttgart und München, wo die Büromärkte mit -30 %, -35 % und -34 % einen deutlichen Rückgang des Flächenumsatzes verspürten. „In Düsseldorf gab es auch im zweiten Quartal keinen Abschluss über 5.000 Quadratmeter, in Stuttgart kam es in der Automobilbranche zu keinen nennenswerten Abschlüssen und auch die Öffentliche Hand fragt derzeit deutlich weniger Büroflächen an. In München konnten einzelne Großvermietungen die gesamte Marktlage noch nicht kompensieren“, erläutert Schön.

 

ERHÖHTE FERTIGSTELLUNGSZAHL UND UNTERMIETFLÄCHEN

Das Angebot an kurzfristig verfügbaren Büroflächen hat in den ersten beiden Quartalen 2021 an allen Top-7-Standorten erwartungsgemäß zugenommen, im Schnitt um 1,1 %. Die höchste Leerstandsquote wies Frankfurt mit 8,5 % auf. Im Finanzzentrum ist das Flächenangebot seit Beginn der Corona-Pandemie deutlich gestiegen, besonders in den Randlagen nimmt der Leerstand deutlich zu. Unter Berücksichtigung der Zunahme von Untermietflächen verzeichnete Düsseldorf mit 7,4 % die zweithöchste Leerstandsquote im 1. Halbjahr 2021. In Berlin liegen die Gründe für die um 1,2 % erhöhte Leerstandsquote in der sehr hohen Fertigstellungszahl von 1,2 Mio. m² für 2021/2022. Ein vergleichbar hohes Fertigstellungsvolumen gab es zuletzt 1997.

„An den meisten Standorten hat sich die Zahl an Untermietflächen im Vergleich zum Vorjahr erhöht. Durch mögliche Umstrukturierungen einiger Unternehmen aufgrund der gestiegenen Homeoffice-Tätigkeit dürfte die Leerstandsquote mancherorts künftig weiter zunehmen. Hinzu kommt die erhöhte Zahl an Fertigstellungen an manchen Standorten“, erklärt Schön. Nahezu stabil geblieben ist hingegen das Mietpreisniveau. Die Spitzen- und Durchschnittsmiete verzeichneten im 1. Halbjahr 2021 an den meisten Standorten nur marginale Schwankungen nach oben und nach unten. Einzig in Köln stieg die Durchschnittsmiete um 15 % auf 17,30 €/m²/Monat im Vorjahresvergleich. Mehrere größere Mietvertragsabschlüsse mit der Öffentlichen Hand sowie Verträge im gehobenen Segment begünstigten diese Preisentwicklung in der Domstadt.

 

VERMIETUNGSGESCHEHEN INSGESAMT WEITER VERHALTEN

An den meisten Top-7-Standorten dürften sich die Bürovermietungsmärkte in der zweiten Jahreshälfte weiter beleben. Die größte Marktdynamik dürfte Köln verzeichnen, wo damit zu rechnen ist, dass der Flächenumsatz zum Jahresende wieder das Vorkrisenniveau erreicht. An anderen Standorten wird die Nachfrage nach Büroflächen weiterhin verhalten bleiben und sich der Flächenumsatz eher auf Vorjahresniveau einpendeln. Daher wird der Büroflächenumsatz aller Top-7-Standorte nach Einschätzung von German Property Partners auch 2021 weit unter dem 10-Jahres-Mittel von 3,39 Mio. m² bleiben.

 

Top bekannte Abschlüsse über 10.000 m² | Top-7-Standorte | 1.-2. Quartal 2021

Stadt

Projekt/Objekt

Mieter/Eigennutzer

Mietfläche (ca. m²) 

BER

„Upbeat“, Heidestraße

DKB Bank

34.900

BER

„New Courts“, Gerichtstraße 48-49

Bundesamt für Verbraucherschutz und Lebensmittelsicherheit

20.000

FFM

„Kreisler“, Baseler Straße 46-48

Nestlé Deutschland

20.000

CGN

vertraulich

vertraulich

19.000

MUC

Freisinger Landstraße

SAP SE

18.000

MUC

Gisela-Stein-Straße

Wacker Chemie GmbH

17.800

CGN

Josef-Lammerting-Allee 24-34

Bundesbehörde

16.200

FFM

„The Move Blue“, Gateway Gardens,

De-Saint-Exupèry-Straße 3, 5-7

Siemens (Eigennutzer)

15.000

BER

„Shed“, Sonnenallee 221

SRH Berlin University of Applied Sciences

13.000

CGN

„Ovum“, Stolberger Straße

Bima für Bundesbehörde

12.000

HAM

„denk.mal Hannoverscher Bahnhof“,
Am Lohsepark 67-69

Wintershall Dea

11.400

BER

Rohrdamm 22

Hochschule der Bundesrentenanstalt

10.300

Deals aus diesem Berichtsquartal sind gefettet. Quelle: German Property Partners (GPP),

 

Top-7-Standorte | 1.-2. Quartal 2021

 

HAM

BER

DUS

CGN

FFM

STU

MUC

TOP-7

Flächenumsatz

in m² 

225.000

305.000

98.200

140.000

187.200

51.400

205.500

1.212.300 

Veränderung

ggü. Vorjahrin % 

+36

+5

-30

+47

+49

-35

-34

+1

Spitzenmiete

in €/m²/Monat 

31,00

38,50

28,50

26,00

45,00

25,00

39,00

-

Durchschnittsmiete in €/m²/Monat 

17,90

27,40

16,50

17,30

21,90

16,30

22,30

-

Büroflächenbestand in Mio. m²

13,95

20,15

7,33

8,00

11,69

8,23

23,37

92,71

Leerstand inkl. Untermietflächen in m² 

535.100

510.000

540.000

260.000

993.500

256.000

790.000

3.884.600 

Leerstandsrate inkl. Untermietflächen in % 

3,8

2,5

7,4

3,3

8,5

3,1

3,4

4,2

Fertigstellungen

2021 + 2022 in m² 

331.000

1.196.100

240.700

200.000

468.200

241.700

645.000

3.323.000 

Vorvermietungsquote 2021 + 2022 in % 

74

49

65

55

52

74

62

58

 Quelle: German Property Partners (GPP)

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