Investmentmarkt Berlin 4Q2023: Signa-Verkäufe tragen das Transaktionsvolumen

Wenige Abschlüsse statt Jahresendrallye: Die zurückhaltende Stimmung auf dem Berliner Investmentmarkt für gewerbliche Immobilien setzte sich zum Ende des 4. Quartals fort. Das Transaktionsvolumen (TAV) lag mit rund 2,7 Mrd. € etwa 65 % unter dem von Sondereffekten beeinflussten Ergebnis aus dem Vorjahreszeitraum (7,8 Mrd. €). Auch das Zehn-Jahres-Mittel von 7 Mrd. € verfehlte die Bundeshauptstadt 2023 deutlich. Im Top-7-Vergleich lag das Berliner Volumen hingegen weiterhin an der Spitze. „Die großvolumigen Anteilverkäufe von Signa aus dem ersten Halbjahr tragen auch zum Jahresende das Transaktionsvolumen, das sich dennoch auf einem niedrigen Niveau bewegt“, ordnet Stefan Olsson, Leiter Investment Berlin bei Grossmann & Berger, ein. „Mit dem nun vollständigen Verkauf des ‚Beam‘ an Kühne Holding war Signa ebenfalls an der größten Transaktion im vierten Quartal beteiligt.“ Frank-D. Albers, Geschäftsführer von Grossmann & Berger, Mitglied von German Property Partners (GPP), prognostiziert für 2024: „Ich gehe davon aus, dass das gehemmte Transaktionsgeschehen zum Jahresauftakt zunächst bestehen bleiben wird. Viele Anzeichen deuten allerdings auf eine Stabilisierung des Zinsniveaus im Verlauf des Jahres hin. Sollte dies eintreffen, dürften die Akteure am Investmentmarkt aus ihrer abwartenden Haltung zurücktreten und die Marktdynamik wieder etwas ankurbeln.“

Investmentmarkt Berlin im Detail:

• Büroimmobilien blieben die mit Abstand gefragteste Assetklasse. Ihr Anteil am TAV belief sich auf rund 51 %. Einzelhandelsimmobilien belegten mit etwa 33 % Rang 2. Hierzu trugen insbesondere die Verkäufe des „KaDeWe“ und „Galeria Kaufhof“ durch Signa bei.
• Aufgrund der großvolumigen Verkäufe der Signa machten Abschlüsse in der Größenklasse ab 100 Mio. € mehr als die Hälfte des TAV aus (56 %). Darauf folgte das Größensegment zwischen 26 und 50 Mio. € mit 15 %.
• Mit einem TAV-Anteil von rund 37 % waren Offene Immobilienpublikumsfonds die aktivste Käufergruppe – gefolgt von Corporates und Eigennutzern mit 19 % sowie Projektentwicklern mit 12 %. Auf der Verkäuferseite dominierten Projektentwickler mit einem Anteil von etwa 43 %. Auch dies ist auf die großvolumigen Verkäufe von Signa zurückzuführen. Börsennotierte Immobilieninvestment-AGs/REITs machten als Verkäufer 19 % des TAV aus. 
• Nahezu die Hälfte des TAV entfiel auf den Teilmarkt Mitte (49 %) – maßgeblich aufgrund mehrerer Verkäufe von Signa.
• Internationale Investoren zeigten sich als Käufer deutlich zurückhaltender als im Vorjahreszeitraum. Ihr TAV-Anteil belief sich auf etwa 33 % (Q1-4 2022: 60 %). Auf der Verkäuferseite waren internationale Akteure hingegen aktiver als im Vorjahr. Sie machten rund 67 % des TAV aus, 2022 waren es 47 %.
• In allen Assetklassen stiegen die Spitzenrenditen weiterhin an. Sie näherten sich einem ähnlichen Niveau zwischen 4,20 % für Büroimmobilien und 4,40 % für Industrie- und Logistikimmobilien. Die Spitzenrendite für Büroimmobilien verzeichnete das deutlichste Plus von 1,20 %-Punkten.