Investmentmarkt Hamburg 2Q2023: Preiskorrektur verzögert Marktbelebung

Zum Ende des 1. Halbjahres 2023 belief sich das Transaktionsvolumen (TAV) am Hamburger Investmentmarkt für gewerbliche Immobilien auf rund 520 Mio. €. Dies bedeutet ein Minus von 79% im Vergleich zum Rekordwert aus dem Vorjahreszeitraum, welcher allerdings zu großen Teilen von der Übernahme der alstria durch Brookfield Properties getragen wurde. Insgesamt wurden rund ein Drittel weniger Transaktionen erfasst als im Vorjahr, darunter sind vor allem Abschlüsse mit kleinen bis mittelgroßen Volumina. Verglichen mit dem 1. Quartal des Jahres hat sich das TAV in etwa verdreifacht, wenngleich es sehr deutlich unter dem Zehn-Jahres-Mittel von 1,6 Mrd. € liegt.

„Das Transaktionsgeschehen wird in der aktuell herausfordernden Wirtschaftslage weiterhin von Unsicherheit bestimmt. Vor allem institutionelle Investoren halten sich aufgrund der steigenden Zinsen zurück. Davon profitieren Käufer, die nicht auf Fremdkapital angewiesen sind“, ordnet Frank-D. Albers, Geschäftsführer von Grossmann & Berger, Mitglied von German Property Partners (GPP), ein. Für die 2. Jahreshälfte prognostiziert Albers: „Wir rechnen damit, dass im weiteren Jahresverlauf wieder etwas mehr Kaufprozesse eingeleitet werden. Die Schockstarre durch die Kumulation von Krisen scheint überwunden und weicht der Akzeptanz der neuen Rahmenbedingungen. Dennoch wird die Preisfindungsphase aufgrund von weiteren erwarteten Zinsschritten anhalten und dürfte eine tatsächliche Wiederbelebung des Marktes frühestens im nächsten Jahr ermöglichen.“

Investmentmarkt Hamburg im Detail:  

• Großvolumige Transaktionen waren auch im 2. Quartal rar. Der größte Abschluss und die einzige Transaktion über 100 Mio. € war der Ankauf der Finanzbehörde am Gänsemarkt durch die Stadt Hamburg. Mit 26 % entfiel dementsprechend der größte Anteil des TAV auf Deals in der Größenklasse zwischen 51 und 100 Mio. €. 
• Büroimmobilien waren mit Abstand die gefragteste Assetklasse und machten 67 % des TAV aus. Dennoch lag der Volumenanteil von Büroobjekten unter dem Vorjahreswert von 80 %. An zweiter Stelle folgten Einzelhandelsimmobilien mit 18 %.
• Der Großteil des TAV entfiel auf den Teilmarkt City (40 %), gefolgt von Bahrenfeld (20 %).
• Die Großtransaktion der Stadt Hamburg sorgte dafür, dass die Öffentliche Hand als Käufergruppe mit 50 % den größten Anteil am TAV ausmachte. Private Anleger nutzten die Zurückhaltung der institutionellen Investoren, agierten allerdings primär im kleinen bis mittleren Preissegment. Ihr Anteil am TAV belief sich auf 16 %. Allerdings wurde für beide Käufergruppen im 2. Quartal nahezu die gleiche Anzahl an Transaktionen erfasst.
• Als stärkste Verkäufergruppe setzten sich private Anleger mit einem TAV-Anteil von 27 % durch. Darauf folgten Immobilieninvestment-AGs/REITs mit 24 %.
• 16 % des TAV entfielen auf internationale Investoren. Damit zeigten diese sich weniger zurückhaltend als im Vorquartal (11 %). 
• Die Spitzenrenditen machten in allen Assetklassen einen Sprung in die Höhe. Für Büroimmobilien und Geschäftshäuser stiegen sie jeweils um 1,20 %-Punkte auf 3,80 bzw. 3,90 %, für Industrie- und Logistikimmobilien um 0,90 %-Punkte auf 4,20 %. Diese Einschätzungen beruhen allerdings auf nur wenigen zugrundeliegenden Transaktionen.