"GPPler" des Monats: Torsten Hamm

Der "GPPler" des Monats September ist Thorsten Hamm, Leitung Büroimmobilien Bonn bei Greif & Contzen. Im Interview spricht er über aktuelle Entwicklungen und Herausforderungen auf den Bürovermietungsmärkten in Köln und Bonn – und liefert eine Prognose für den weiteren Jahresverlauf.

Wodurch zeichnet sich der Bürovermietungsmarkt in Köln/Bonn Ihrer Erfahrung nach aus?

Obwohl die beiden Städte keine 20 Kilometer voneinander entfernt liegen, sind die Bürovermietungsmärkte doch sehr unterschiedlich: In der Millionenstadt Köln befinden sich eine Vielzahl an mittelständischen Unternehmen jeder Größenordnung sowie Niederlassungen national und international tätiger Konzerne. Ein breiter Branchenmix macht den Bürovermietungsmarkt besonders stabil. Boomphasen oder herausfordernde Phasen einzelner Branchen wirken sich dadurch in der Regel nicht so stark aus wie in anderen Büromärkten, die Mieten sind weniger volatil. 

Bonn als mittelgroße Großstadt und ehemalige Bundeshauptstadt ist noch immer ein Behördenstandort mit vielen Bundesministerien, Bundesdienststellen und anderen Bundeseinrichtungen. Dazu kommen die großen DAX-Konzerne Telekom und DHL/Deutsche Post. Der Mittelstand und Niederlassungen von Konzernen bilden den Rest des Marktes, was aber häufig weniger als die Hälfte der Flächenabnahme ausmacht.

Wie entwickelt sich zurzeit die Nachfragesituation auf dem Markt für Bürovermietung in der Metropolregion Köln-Bonn?

Nach dem sehr schwachen ersten Halbjahr ist in Köln ein Anstieg der Nachfrage festzustellen, auch im Bereich der Großgesuche mit mehreren Tausend Quadratmetern Flächenbedarf. In Bonn belebt sich die Nachfrage ebenfalls, jedoch etwas weniger stark. Von einer Nachfragesituation wie vor dem Ukraine-Krieg oder gar vor Corona sind wir aber an beiden Standorten noch deutlich entfernt.

Ist der Trend ‚New Work‘ in der aktuellen Marktlage spürbar? Falls ja, inwiefern?

Der Trend hin zu ‚New Work‘ ist eindeutig in der Breite der Nachfrage angekommen. Die meisten Unternehmen wollen in ihren neuen Flächen der durch Homeoffice veränderten Arbeitswelt durch eine adäquate und zeitgemäße Raumstruktur Rechnung tragen. Desk Sharing wird immer intensiver implementiert, größere Sozialbereiche und Rückzugsorte sowie Think Tanks werden zum Ausgleich benötigt. Aber auch der Bedarf an Versammlungsmöglichkeiten steigt, um an den Präsenztagen hinreichend Meetings und Teambuilding-Maßnahmen durchführen zu können.

Welche Entwicklung prognostizieren Sie für den weiteren Jahresverlauf?

Soweit sich die geopolitische Situation nicht maßgeblich verändert, dürfte die Nachfrage moderat weiter steigen und sich die Zahl der Abschlüsse sowie die Flächenabnahme wieder einem normaleren Niveau annähern, jedoch vermutlich noch deutlich unter dem langfristigen Zehn-Jahres-Durchschnitt. Es wird wohl zumindest noch ein halbes Jahr brauchen, bis die Nachwehen aufgrund der sprunghaft gestiegenen Zinsen, Inflation und Preise von der Wirtschaft einigermaßen verarbeitet worden sind.

Die Zinsentwicklung ist mittlerweile besser einzuschätzen, die Inflation sinkt langsam weiter und das Risiko bezüglich der Energieversorgung sowie der globalen Lieferketten ist vermindert. Die Unsicherheiten nehmen also ab, sodass die Entscheider in den Unternehmen eine bessere Basis für ihre mittel- bis langfristigen Planungen und somit für mögliche Flächensuchen haben.

Was ist bei Ihrer Tätigkeit aktuell die größte Herausforderung?

Viele Unternehmen haben ihre Bürosuche seit dem letzten Jahr zunächst verschoben oder gar nicht gestartet. Wenn die Entscheider zu lange mit ihrer Suche warten, wird dies hinsichtlich der zunehmenden Relevanz von ESG zu Problemen führen: Objekte, die die ESG-Kriterien bestmöglich erfüllen, sind in der Regel Neubauprojekte, für die mehrere Jahre zeitlicher Vorlauf bis zur Fertigstellung benötigt werden. 

Auch die wachsende Diskrepanz zwischen Bestandsgebäuden und Neubauten ist eine Herausforderung – sowohl hinsichtlich der Mietpreise als auch der Gebäudeausstattung, insbesondere der energetischen Aspekte. Der Markt ist im Umbruch und der Wandel wird sich über viele Jahre hinziehen. Objekteigentümer und Kunden mit Flächenbedarf wollen in dieser Situation gut beraten werden. Klar scheint jedoch nur eines zu sein: dass hohe Investitionen erforderlich sind und die Mieten entsprechend weiter steigen müssen.

Was reizt Sie persönlich an der Immobilienbranche, insbesondere an der Bürovermietung?

Ich finde jeden Tag spannend und abwechslungsreich, auch nach über 15 Jahren im Bereich Büroimmobilien. Die Branchen der Unternehmen und ihre individuellen Anforderungen sind sehr unterschiedlich, was neben der sich stetig verändernden Bürowelt viel Abwechslung mit sich bringt. Vertragsverhandlungen, Beratung bei Raumkonzepten, Bewerbung um Auftragsmandate, Objektauswahl, Gestaltung der Exposés, Objektwerbung und viel Kommunikation – dieser Mix an Tätigkeiten bei der Bürovermietung verbunden mit Besichtigungen und externen Kundenterminen macht für mich den Reiz der Arbeit aus. Und natürlich auch der regelmäßige angestrebte Erfolg zufriedener Kunden auf beiden Seiten bei Abschluss der vermittelten Anmietungen. Wenn dies dann auch im Verbund mit den anderen GPP-Partnern gelingt, ist mir dies stets eine besondere Freude.