Büromarkt Hamburg 2Q2023: Pandemiebedingter Nachholbedarf von 2022 wird geringer

Am Ende des 1. Halbjahres 2023 blieb der Hamburger Bürovermietungsmarkt hinter dem guten Ergebnis des umsatzstarken Vorjahreszeitraums zurück. Der Flächenumsatz sank von 305.000 m² auf 230.000 m². Es wurde also rund ein Viertel weniger Bürofläche vermietet. Auch größere Eigennutzerbaustarts blieben aus. Dies ergaben aktuelle Analysen von Grossmann & Berger, Mitglied von German Property Partners (GPP). „Der pandemiebedingte Nachholeffekt aus dem vergangenen Jahr ebbt ab. Das Umsatzvolumen im Flächensegment über 5.000 Quadratmeter hat sich im Vorjahresvergleich halbiert. Stattdessen beobachten wir bei einem Plus von knapp 10 Prozent eine stärkere Dynamik im Segment bis 1.000 Quadratmeter. Es sind momentan also vor allem Mittelständler aktiv“, sagt Andreas Rehberg, Sprecher der Geschäftsführung von Grossmann & Berger.

Markt im Detail:

• Eigennutzer spielten mit einem Anteil von 5 % in der 1. Jahreshälfte 2023 gegenüber 12 % vor einem Jahr lediglich eine untergeordnete Rolle.
• Mit 34,50 €/m²/Monat blieb die nachhaltig erzielte Spitzenmiete verglichen mit dem Vorquartal konstant, während die flächengewichtete Durchschnittsmiete mit 20,90 €/m²/Monat in demselben Zeitraum um 10 Cent/m²/Monat nachgab.
• Die Leerstandsquote inklusive Untermietflächen blieb seit Jahresbeginn konstant bei 4,0 %. „Damit unterscheidet sich die Entwicklung am Hamburger Markt deutlich von dem Trend in den USA. In Städten wie San Francisco stehen derzeit mehr als ein Viertel der Flächen leer, unter anderem weil die Mitarbeitenden aus verschiedensten Gründen nicht aus dem Homeoffice in die Büros zurückgekehrt sind. Hier in Hamburg bleibt das Büro weiterhin das Zentrum wirtschaftlichen Handelns, auch wenn an einigen Tagen mobil gearbeitet wird“, ordnet Rehberg ein.  
• Die Pipeline für Neubauprojekte ist gut gefüllt. Das Fertigstellungsvolumen für 2024 beträgt bei 20 Projekten rund 218.000 m² mit einer Vorvermietungsquote von 72 %. In 2025 wird das Projektvolumen voraussichtlich auf 266.000 m² anwachsen. Knapp die Hälfte der Bürofläche wird dabei spekulativ gebaut.
• Mit knapp einem Fünftel entfiel der Großteil des Flächenumsatzes ebenso wie im Vorjahreszeitraum auf die Branche Information & Telekommunikation. Die City erwies sich mit rund 30 % erneut als beliebtester Teilmarkt.

„Momentan sind auch einige größere Nutzer im Markt, die ihre Mietverträge voraussichtlich bis Jahresende unterzeichnen werden. Die Zahl der Flächengesuche über 5.000 Quadratmeter ist allerdings überschaubar. Fraglich bleibt, ob die angekündigten Eigennutzerbaustarts mit einem Volumen von über 40.000 Quadratmetern tatsächlich noch 2023 erfolgen. Vor diesem Hintergrund wird der Flächenumsatz für das Gesamtjahr aller Voraussicht unter 500.000 Quadratmetern liegen“, prognostiziert Rehberg.