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Top-7-Büromärkte 4Q/2020: Lichtblick zum Jahreswechsel

Im 4. Quartal 2020 hat das Marktgeschehen an den deutschen Top-7-Büromärkten erstmals seit Pandemiebeginn wieder zugenommen. So war der Rückgang um 22 % zwischen Oktober und Dezember im Vergleich zum Vorjahresquartal der niedrigste aller vier Jahresviertel. Gleichwohl hat die Corona-Pandemie 2020 mit einem Gesamtminus von mehr als einem Drittel signifikante Spuren auf den Büromärkten hinterlassen. Auf 2,47 Mio. m² summierte German Property Partners (GPP) den Flächenumsatz in Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München. Dies ist der niedrigste Wert seit 2009. Zu GPP gehören Grossmann & Berger, Anteon Immobilien, GREIF & CONTZEN Immobilien, blackolive und E & G Real Estate. 

Flächenumsatz Top-7-Büromärkte 4Q2020

FLÄCHENUMSÄTZE SPIEGELN VERUNSICHERUNG WIDER

 „Die Flächenumsätze sanken ausnahmslos an allen Top-7-Standorten“, führt GPP-Sprecher Oliver Schön aus. Mit 55 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum fiel das Minus in Stuttgart aufgrund ausbleibender Großverträge durch die Industrie und Automobilbranche am deutlichsten aus. Berlin und Köln kamen mit jeweils -28 % vergleichsweise glimpflich durch die letzten drei Monate des Jahres. Der Büromarkt der Domstadt profitierte von drei großvolumigen Neubau-Abschlüssen mit einem Anteil am Kölner Flächenumsatz von zusammen 23 %.

LEERSTANDSWELLE BLEIBT AUS

Die Corona-Pandemie setzte 2020 keine Welle von Flächenfreisetzungen in Gang. Zum Jahresende stieg die Leerstandsquote an allen Standorten – mit Ausnahme von Düsseldorf – moderat an und bewegt sich derzeit zwischen 2,1 und 7,3 %. Folgerichtig kletterte im Jahresvergleich auch die Top-7-Leerstandsquote von 2,9 auf nun 3,5 %. „Nach einer historischen Leerstands-Talsohle nähern sich Angebot und Nachfrage auf den Büromärkten erstmals seit Jahren wieder etwas an“, konstatiert Schön. „Angesichts der unsicheren weiteren Entwicklung versuchen einige Unternehmen durch Untervermietungen Mietkosten zu sparen. Definitive oder langfristige Entscheidungen hinsichtlich Umbau, Verkleinerung oder Umzug verschieben viele aber noch. Schon vor Corona hat in der Arbeitswelt ein Paradigmenwechsel hin zu mehr Flexibilität eingesetzt. Die Pandemie zwingt die meisten Unternehmen nun, sich damit auseinanderzusetzen und in der Konsequenz auch ihren Büroflächenbedarf zu hinterfragen.“

Den ungebremsten Anstieg der Büromieten in den vergangenen Jahren hat die Corona-Pandemie folgerichtig mehrheitlich gestoppt. In Düsseldorf, Köln und Frankfurt stagniert die Spitzenmiete auf hohem Niveau. An den anderen vier Standorten verzeichnete German Property Partners nur noch ein Plus im niedrigen einstelligen Bereich. Bei den Durchschnittsmieten reichte die Veränderungsspanne von -3 % in Düsseldorf bis +9 % in München.   

VORSICHTIGER OPTIMISMUS FÜR 2021

In den kommenden zwei Jahren werden an den Top-7-Standorten insgesamt 3,60 Mio. m² Bürofläche fertiggestellt. Die unsichere Geschäftsentwicklung hat die Top-7-Vorvermietungsquote mit 53 % bereits deutlich unter das Niveau der Vorjahre von 64 % gedrückt. Während die Quoten 2018 und 2019 an einigen Standorten 80 bis 90 % erreichten, halbiert sie sich Ende 2020 bereits vereinzelt.

„Erste Konjunkturprognosen lassen für das Gesamtjahr 2021 vorsichtigen Optimismus zu. Besonders die Industrie blickt u. a. angesichts des Wachstums in China mittlerweile weitaus positiver in die Zukunft als noch im dritten Quartal. Dafür müssen allerdings die Kinderbetreuung gesichert, die Grenzen offen und die Lieferketten lückenlos sein. Nur unter diesen Voraussetzungen kommt der Optimismus auch auf dem Arbeitsmarkt und den Büromärkten der Exportnation Deutschland an“, erläutert Schön. „Im ersten Quartal ist traditionellerweise und angesichts der anhaltend angespannten Infektionslage mit weiter verhaltenen Marktaktivitäten zu rechnen.“

Top bekannte Abschlüsse über 15.000 m² | Top-7-Standorte | 1.-4. Quartal 2020

Stadt

Projekt/Objekt

Mieter/Eigennutzer

Mietfläche (ca. m²) 

BER

„Cule“, An den Treptowers 3

Deutsche Rentenversicherung Bund

84.300

MUC

Lyonel-Feininger-Straße/Anni-Albers-Straße

Amazon

34.000

MUC

„Optineo“, Friedenstraße 10

KPMG

32.000

DUS

Moskauer Straße 19

Oberfinanzdirektion

29.800

BER

„Gasometer“, Euref-Campus

Deutsche Bahn

25.000

BER

Wagner-Reye-Allee

Berliner Sparkasse

22.000

CGN

„Centraal“, Barmer Straße

KPMG

19.700

CGN

„QUADRA“, Lina-Bommer-Weg 9-11

AOK Rheinland / Hamburg

18.000

FFM

„Eschborn Gate“, Alfred-Herrhausen-Allee 1-5, Frankfurter Straße 2-8, Eschborn

Samsung

17.600

FFM

„MC 30“, Marie-Curie-Straße 30

LBIH

17.000

FFM

„FOUR T1“, Große Gallusstraße 10-14

DekaBank

16.000

BER

Heilbronner Straße 16

Deutsche Rentenversicherung Bund

15.600

Deals aus diesem Berichtsquartal sind grau hinterlegt. Quelle: German Property Partners (GPP)

 

Top-7-Standorte | 1.-4. Quartal 2020

 

HAM

BER

DUS

CGN

FFM

STU

MUC

TOP-7

Flächenumsatz

in m² 

340.000

653.000

245.200

210.000

365.500

141.000

515.000

2.469.700 

Veränderung

ggü. Vorjahrin % 

-38

-28

-47

-28

-39

-55

-32

-36

Spitzenmiete

in €/m²/Monat

30,50

39,50

28,50

26,00

45,00

25,50

38,50

-

Durchschnittsmiete in €/m²/Monat

17,50

28,60

16,10

16,50

21,90

16,40

22,30

-

Büroflächenbestand in Mio. m²

13,92

20,15

7,30

8,00

11,52

8,07

23,33

92,29

Leerstand

in m²

468.000

420.000

504.600

230.000

845.400

249.000

530.000

3.265.000

Leerstandsrate

in %

3,5

2,1

6,9

2,9

7,3

3,1

2,3

3,5

Fertigstellungen

2020 + 2021 in m²

378.000

1.162.400

313.000

200.000

580.400

289.900

645.000

3.569.000

Vorvermietungsquote 2020 + 2021 in %

61

48

59

50

44

59

62

53

 Quelle: German Property Partners (GPP)

 

Hinweis: Dies ist die korrigierte Fassung vom 15.1. Durch einen nachgetragenen Deal haben sich die Zahlen minimal geändert.

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