Marktbericht Investment Düsseldorf
Gesamtjahr 2022
Düsseldorfer Investmentmarkt zeigt sich mit einem soliden Jahresendergebnis
Das Transaktionsvolumen (TAV) für gewerbliche Immobilieninvestments in Düsseldorf belief sich zum Ende des Jahres 2022 auf 2,78 Mrd. €. Dieses Ergebnis lag aufgrund von Sondereffekten mit einem Plus von 4 % noch leicht über dem Vorjahreswert. Insbesondere die großvolumige Übernahme des mehrheitlichen Teils der Aktien der alstria office REIT-AG durch Brookfield Asset Management, bescherte dem Düsseldorfer Investmentmarkt im ersten Quartal einen sehr guten Start und stützte das Transaktionsvolumen im weiteren Jahresverlauf. Mit Ausbruch des Ukrainekrieges verlangsamte sich die Marktdynamik schlagartig. Marius Varro, geschäftsführender Gesellschafter bei Anteon Immobilien, kommentiert das Marktgeschehen im Jahr 2022 wie folgt: „Mit dem Krisenbeginn konnten wir am Düsseldorfer Investmentmarkt nur eine moderate Anzahl an Transaktionen beobachten. Durch sprunghafte Zinserhöhungen der Notenbanken und die stark steigenden Bau- und Finanzierungskosten wurde die Nachfrage derart gedämpft, dass das Jahresendergebnis im langjährigen Vergleich letztendlich 12 % unter dem 5-Jahres-Durchschnitt lag. Käufer- und Verkäufererwartungen gingen bei vielen Prozessen weit auseinander und alle begaben sich in Wartestellung. Transaktionen wurden abgebrochen und verschoben. Demnach fehlten 420 Mio. € gegenüber unserer Prognose zu Jahresbeginn. Und dieser Rückgang war auch nur deshalb so moderat, weil die Überhänge aus 2021 sowie der Sondereffekt alstria noch das 2022er Ergebnis stützten.“ Die Nachfrage nach der Assetklasse Büro bleibt mit einem Anteil von 71 % am Transaktionsvolumen, bei den Investoren traditionell am höchsten, gewerbliche Grundstücke haben mit 15 % zum Ergebnis beigetragen. Die anderen gewerblichen Assetklassen lagen im einstelligen Prozentbereich. Die größte Einzeltransaktion war der Verkauf des Projekts „Eclipse“, dass für rund 250 Mio. € von dem Projektentwickler „die developer“ an die Union Investment für den Fonds "UniImmo: Deutschland" verkauft wurde. An der Spitze der Käufergruppen standen diesmal die Asset- & Fondsmanager mit einem Anteil von 49 %, gefolgt von Projektentwicklern mit 15 % und Offene Immobilienpublikumsfonds mit 12 %, am Transaktionsgeschehen. Börsennotierte Immobilieninvestment-AGs / Real Estate Investment Trusts waren mit 39 % aktivste Verkäufergruppe und ausländische Investoren zeigten sich mi 52 %-Anteil (vgl. 2021: 22 %) am TAV aktiver als im Vorjahr. Der Anteil an Portfoliokäufen lag dieses Jahr bei 39 % des Gesamtvolumens. In Anbetracht der Anstiege des Leitzinses haben sich entsprechend auch die Finanzierungskonditionen für Immobilien zum Jahresende deutlich verteuert. Folgerichtig erhöhten sich damit auch die jeweiligen Nettospitzenrenditen. Für die Assetklasse Büro stieg diese binnen eines Jahres von 2,80 % auf 3,40 % (+0,60 %-Punkte). Ein signifikanter Anstieg von 3,45 % auf 4,10 % (+ 0,65 %-Punkte). konnte auch bei der Nettospitzenrendite für Industrie- und Logistikimmobilien beobachtet werden. Die Nettospitzenrendite für Einzelhandelsimmobilien kletterte innerhalb eines Jahres von 3,40 % auf 3,60 % (+0,20 %-Punkte).
Fazit und Ausblick
Marius Varro resümiert die aktuelle Gesamtsituation am Investmentmarkt: „Nachdem die Nettospitzenrendite für Bürogebäude bereits im dritten Quartal die Drei-Prozent-Marke übersprungen hatte, ist sie zum Jahresende um insgesamt 60 Basispunkte auf 3,40 % geklettert. Dieser Wert entspricht nun dem Stand von 2017, als das Zinsniveau noch bei 0,5 % lag. Andererseits entspricht das aktuelle Zinsniveau dem Wert von 2011. Zu diesem Zeitpunkt lag die Nettospitzenrendite allerdings noch bei 4,70 %.“ Weiterhin blickt Varro ins neue Jahr: „Auch die ersten Monate des neuen Jahres bleiben verhalten, es mehren sich aber Anzeichen für eine Belebung des Marktes zum Frühjahr. Auf der MIPIM im März dürften Anbahnungen größerer Deals anmoderiert werden. Die Verkäufer arrangieren sich nun auch langsam mit den reduzierten Kaufpreisen. Bereits eingesammelte Mittel setzen die Kapitalsammelstellen weiterhin unter Anlagedruck und eigenkapitalstarke Investoren sehen Opportunitäten aufgrund der aktuell reduzierten Wettbewerbssituation. So erwarten wir bereits ab dem 2. Quartal 2023 eine langsame Trendwende einhergehend mit einer Wiederbelebung des Gewerbeimmobilienmarktes. Die dann zu erwartende starke Expo Real in München dürfte erhebliche Neugeschäfte hervorbringen, die allerdings wohl nicht mehr für das Jahr 2023 ergebnisrelevant werden. Wir prognostizieren für das Gesamtjahr 2023 mit 2,0 Mrd. € aber ein deutlich reduziertes Transaktionsniveau.“
