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Investmentmarkt Hamburg 4Q2019: Portfolio-Deals halten Markt über Wasser

Der Investmentmarkt Hamburg verzeichnete zum Jahresende ein Transaktionsvolumen von rund 4,3 Mrd. € So träge die 1. Jahreshälfte 2019 auf dem Investmentmarkt für gewerbliche Immobilien in Hamburg war, so dynamisch verlief die zweite. Mit einem Jahresergebnis von rund 4,3 Mrd. € bei etwa 120 Transaktionen verfehlte der Investmentmarkt das Vorjahresergebnis zwar deutlich um 27 %, das 2. Halbjahr lag mit einem Volumen von rund 3,2 Mrd. € allerdings nur knapp unter dem Höchstwert aus dem Vorjahreszeitraum. „Das vorangegangene Rekordjahr hinterließ 2019 einen ausgetrockneten Investmentmarkt. Erst ab Juli gewann der Markt dank mehrerer großvolumiger Portfolioverkäufe an Dynamik. So endete das Jahr nach einer starken Aufholjagd mit einem ordentlichen Ergebnis“, erläutert Axel Steinbrinker, Geschäftsführer von Grossmann & Berger, Mitglied von German Property Partners (GPP). Während die Fortsetzung der Nullzinsära für eine anhaltend hohe Nachfrage nach Anlage-Immobilien in Hamburg sorgte, bremste das limitierte Angebot an großvolumigen Einzel-Objekten das Ergebnis. Insbesondere bei Core-Objekten sank die Verkaufsbereitschaft. „Zwar blieb der Immobilienrun in Hamburg enorm, die Zahl der Transaktionen mit Volumina über 100 Millionen Euro hat sich 2019 im Vergleich zum Vorjahr dennoch fast halbiert“, so Steinbrinker weiter.

 

Investmentmarkt Hamburg im Detail:

  • Portfolio-Transaktionen hatten mit rund 1,8 Mrd. € einen im Vergleich zum Vorjahr deutlich höheren Anteil von rund 40 % am Transaktionsvolumen (2018: 27 %). Dies ist u.a. auf die Verkäufe des Millennium-, des Dream-Global- und des Omega-Portfolios zurückzuführen, die einige Objekte in Hamburg beinhalteten.
  • Büro-Immobilien hielten sich mit einem Anteil von rund 75 % (2018: 55 %) unangefochten an der Spitze. Auch 2019 waren Objekte in der City mit einem Anteil von 42 % (2018: 29 %) bei den Investoren am begehrtesten.
  • Börsennotierte Immobilieninvestment-AG/REIT waren mit einem Anteil von rund 23 % die stärkste Verkäufergruppe. Dieses Ergebnis ist insbesondere auf die Übernahme des kanadischen REIT Dream-Global durch Blackstone zurückzuführen. Platz zwei belegten Projektentwickler mit rund 20 %. Bei Letzteren trugen insbesondere Forward-Deals in Höhe von rund 474 Mio. € zum Ergebnis bei. Bei den Käufern erreichten Offene Immobilienpublikumsfonds mit rund 26 % den höchsten Anteil.
  • Die Verteilung nach Größenklassen war zum Jahresende ausgeglichen. Jeweils ein Drittel des Volumens entfiel auf Transaktionen ab 51 bzw. ab 100 Mio. €. Im gesamten Jahr 2019 wurde jedoch keine Anlage-Immobilie über 200 Mio. € verkauft.
  • Die Spitzenrenditen für Büro- und Geschäftshäuser sowie für Logistik-Objekte verweilten nahezu unverändert auf dem niedrigen Stand des Vorjahresendes.
  • Durch den Fortbestand des Nullzinses, fehlende Anlagealternativen und auslaufende Staatsanleihen steht auch dem Hamburger Investmentmarkt eine Kapitalflut bevor, die in Zeiten eines geringen Angebotes zu weiter steigenden Kaufpreisen führen wird. Ein Nachgeben der Renditen im neuen Jahr ist wahrscheinlich.

    Investmentmarkt | Hamburg | 2019 

    Q1-4

    Transaktionsvolumen [Mio. €]

    4.340

    ggü. Vorjahr [%]

    -27

    Anteil CBD [%]

    42

    Anteil internationaler Investoren [%]

    37

    Netto-Spitzenrendite Büro [%]

    2,80

    ggü. Vorjahr [%-Pkt.]

    ±0,00

    Netto-Spitzenrendite Geschäftshäuser [%]

    2,70

    ggü. Vorjahr [%-Pkt.]

    ±0,00

    Netto-Spitzenrendite Logistik [%]

    4,25

    ggü. Vorjahr [%-Pkt.]

    -0,25

    Stärkste Assetklasse

    Büro

    Stärkste Assetklasse [%]

    75

     

    Ausgewählte Top-Transaktionen | Investmentmarkt Hamburg | 1.-4. Quartal 2019

    Projekt / Objekt

    Straße Nr.

    Teilmarkt

    Asset-klasse

    Käufer

    Verkäufer

    Kaufpreis*

    [ca. Mio. €]

    “Euler Hermes Campus”, Gasstraße 25+29

    Bahrenfeld

    Büro

    HanseMerkur

    Quantum Immobilien

    166

    „Bleichenhof“, Bleichenbrücke 9-11

    City

    Mixed-use

    Niedersächsische Ärzteversorgung

    Stenprop Limited

    160

    „Edge HafenCity”, Amerigo-Vespucci-Platz

    HafenCity

    Büro

    Allianz Real Estate Germany

    Edge Technologies

    160

    „Economic Quarter“, Heidenkampsweg 96+98

    City Süd

    Büro

    LaSalle Investment Management

    Blackrock Investment Management

    140

    * Die aufgeführten Kaufpreise basieren auf öffentlich verfügbaren Angaben; wo solche fehlen, sind die Kaufpreise geschätzt; neue Deals/Deals aus jeweiligem Berichtsquartal sind fett dargestellt.

     

    Der ausführliche Marktbericht finden Sie in Kürze hier.

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    Corinna Fühner

    Hamburg
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