Investmentmarkt Berlin 2Q2022: Zinsen bremsen Transaktionsdynamik

Nach dem sehr starken Jahresauftakt hat sich das Marktgeschehen bei gewerblichen Immobilieninvestments in Berlin im 2. Quartal 2022 verlangsamt. Das Transaktionsvolumen (TAV) belief sich im 1. Halbjahr 2022 auf rund 4,1 Mrd. €, was einem leichten Minus von 5 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht. „Aufgrund der gestiegenen Finanzierungskosten zeigen sich die Investoren zurückhaltender. Viele laufende Prozesse haben sich verlangsamt oder wurden auf die zweite Jahreshälfte geschoben“, erläutert Holger Michaelis, Geschäftsführer von Grossmann & Berger, Mitglied von German Property Partners (GPP). 

Dass das TAV allein im 2. Quartal mit 1,8 Mrd. € dennoch einen Wert oberhalb des Zehn-Jahres-Mittels (1,7 Mrd. €) erreichte, ist maßgeblich auf die großvolumige Anteilsübernahme des „Sony Center“ durch den norwegischen Pensionsfond im Mai zurückzuführen. Die Portfolio-Transaktion schlug mit 677 Mio. € zu Buche. Mit Blick auf das 2. Halbjahr prognostiziert Michaelis: „Die Nachfrage der Investoren ist weiterhin vorhanden. Wichtigstes Kriterium für eine Zunahme von Transaktionen sind positive Nachrichten aus dem volatilen Zinsmarkt und dem angespannten geopolitischen Umfeld, um Investoren wieder mehr Planungssicherheit für ihre Investments zu ermöglichen.“   

Markt im Detail: 

• Mit 61 % entfiel ein Großteil des TAV im 1. Halbjahr auf Deals in der Größenklasse über 100 Mio. €. Im 2. Quartal trugen insbesondere der Anteilsverkauf des „Sony Center“ und das Gewerbe-Grundstück „Wriezener Karree“ zur starken Präsenz dieser Größenklasse bei.
• Der Volumenanteil von Portfolioverkäufen lag bei 33 % (Q2 2021: 12 %). Dazu zählt neben dem „Sony Center“ insbesondere die Übernahme von alstria office durch Brookfield Properties im 1. Quartal.
• Mit deutlichem Vorsprung waren Büro-Immobilien mit einem Anteil von 66 % (Q2 2021: 35 %) die stärkste Assetklasse. Auf Platz zwei und drei folgten Hotels (10 %) und Mixed-use-Objekte (8 %).
• Auf Verkäuferseite dominierten Börsennotierte Immobilieninvestment-AG/REITs mit 22 % TAV-Anteil das Umsatzgeschehen, gefolgt von Pensionskassen (18 %) und Projektentwicklern (13 %).
• Auf Käuferseite waren Fondsmanager (25 %), Projektentwickler (15 %) und Pensionskassen/Versorgungswerke (14 %) am stärksten vertreten. Der außergewöhnlich hohe Anteil Letzterer ist auf den Anteilskauf des „Sony Center“ zurückzuführen. 
• Internationale Käufer zeigten sich mit einem Volumenanteil von rund 71 % erneut sehr präsent am Berliner Investmentmarkt (Q2 2021: 60 %).  
• Die Spitzenrendite für Büros (2,85 %) und Geschäftshäuser (3,0 %) stieg im Vorjahresvergleich um 0,15 bzw. 0,2 %-Punkte leicht an, während sie für Logistikobjekte um 0,6 %-Punkte auf 3,2 % sank. Im Jahresverlauf ist aufgrund des Zinsniveaus in allen Assetklassen mit einem Anstieg der Renditen zu rechnen.