Investmentmarkt Berlin 1Q2022: Bundeshauptstadt weiterhin Kapitalmagnet
BERLIN / 07.04.2022
So stark wie das Vorjahr 2021 am Markt für gewerbliche Immobilieninvestments in der Bundeshauptstadt endete, so umsatzreich startete auch das neue. Das Transaktionsvolumen (TAV) lag bei rund 2,3 Mrd. € und damit 171 % über dem Vorjahresquartal (850 Mio. €). Dies ist der zweithöchste Wert, den Grossmann & Berger (G&B) in den ersten drei Monaten eines Jahres bisher in Berlin registrierte. Zu dem deutlichen Umsatzplus trugen acht Transaktionen über 100 Mio. € sowie die Übernahme von alstria office REIT durch den kanadischen Vermögensverwalter Brookfield Properties bei. Die Portfolio-Transaktion mit zahlreichen Immobilien deutschlandweit schlug allein in Berlin mit rund 400 Mio. € zu Buche. Doch der Ukraine-Krieg, die gestiegene Inflation, das volatile Zinsniveau und die weiterhin belastende Corona-Lage bringen Unsicherheiten in den Markt. Erste Veränderungen sehen die G&B-Experten schon jetzt: „Durch bereits erfolgte Risikoaufschläge der Banken sind insbesondere Forward-Deals nicht mehr so günstig zu finanzieren wie noch vor vier Monaten“, erläutert Holger Michaelis, Geschäftsführer von Grossmann & Berger, Mitglied von German Property Partners (GPP). Er prognostiziert: „Wenn die Notenbanken die erwarteten Zinsschritte vollziehen, dürfte sich das auch auf die Kaufpreise auswirken und weitere Preissteigerungen hemmen.“
Markt im Detail:
- Büroimmobilien waren mit einem Anteil von rund 59 % am gewerblichen Transaktionsvolumen die am stärksten gehandelte Assetklasse. Vier der acht Deals über 100 Mio. € entfielen auf dieses Segment. Auf Platz zwei und drei folgten Mixed-use-Objekte (17 %) und Hotels (13 %).
- Bei der Verteilung der Größenklassen fällt auf, dass ein besonders hoher Anteil des TAV (67 %) auf großvolumige Deals über 100 Mio. € entfiel. Im Vorjahresquartal betrug der Volumenanteil dieser Größenklasse 31 %.
- Fondsmanager waren mit einem Anteil von rund 45 % die stärkste Käufergruppe. Ihre ungewohnte Präsenz ist auf den alstria-Deal zurückzuführen.
- Auf Verkäuferseite setzten sich Börsennotierte Immobilieninvestment AG/REITs mit einem TAV-Anteil von 27 % durch – ebenfalls ein alstria-Effekt. Es folgten Projektentwickler (20 %) und Versicherungen (14 %).
- Internationale Käufer zeigten sich am Berliner Investmentmarkt mit einem Volumenanteil von 83 % auffallend präsent (Q1 2021: 29 %).
- Die Spitzenrenditen verblieben aufgrund des Anlagedrucks der Investoren auf niedrigem Niveau. Für Geschäftshäuser lag sie unverändert bei 2,8 %. Die Büro-Spitzenrendite gab im Vergleich zum Vorjahresquartal um 0,10 %-Punkte auf 2,6 %, die Logistik-Spitzenrendite um 0,35 %-Punkte auf 3,4 % nach.