Industriemarkt Hamburg 1. HJ 2022: Neubauverträge pushen Mieten

Im 1. Halbjahr 2022 stand der Markt für Industrie- und Logistikflächen Hamburg und Umland im Zeichen des Neubaus. Von den bisher getätigten neun Deals über 10.000 m² wurden mit einem Volumen von fast 100.000 m² fünf in Neubauprojekten abgeschlossen, zwei weitere waren Baustarts von Eigennutzern mit einem Volumen von 33.500 m². „In Hamburg fehlen momentan Bestandsflächen. Da die Nachfrage so groß ist, werden viele Neubauprojekte häufig noch vor Fertigstellung komplett vermietet. Das wiederum wirkt sich auf die Mieten aus“, erklärt Felix Krumreich, Immobilienberater Industrie & Logistik bei Grossmann & Berger, Mitglied von German Property Partners (GPP). Der Flächenumsatz des 1. Halbjahres belief sich auf insgesamt 250.000 m² und entfiel zu gleichen Teilen auf das 1. und 2. Quartal. Damit lag das Halbjahresergebnis über dem Niveau des Fünf- sowie Zehn-Jahres-Mittels von rund 230.000 m². Im Jahresvergleich ging der Flächenumsatz nach dem 1. Ausnahmehalbjahr 2021 allerdings dennoch um 27 % zurück. 

Markt im Detail:

• Die drei größten Neu-Verträge im 2. Quartal wurden in Neubauprojekten abgeschlossen. Daher verschob sich der Schwerpunkt des Vermietungsgeschehens im Vorjahresvergleich mit einem Anteil von 34 % vom Preissegment 4,51 bis 5,00 €/m²/Monat auf das Segment ab 5,51 €/m²/Monat mit 46 % (2Q2021: 31 %). 
• Diese Verschiebung trieb die Spitzen- und die Durchschnittsmiete um jeweils über 7,5 % nach oben. Die Spitzenmiete lag Ende Juni bei 6,90 €/m²/Monat, die Durchschnittsmiete bei 5,60 €/m²/Monat.
• Eigennutzer kamen im 1. Halbjahr auf einen Anteil von 27 % am Flächenumsatz. In demselben Zeitraum halbierte sich ihre Abschlusszahl von 13 auf sieben. „Die Volumina der Eigennutzer-Deals sind verglichen mit denen des Vorjahreszeitraums wesentlich größer, da sie hauptsächlich von Logistikern und Spediteuren angeschoben wurden, die per se viel Fläche benötigen“, erläutert Krumreich. 
• Nach 44 % im Vergleichszeitraum kam die Größenklasse ab 10.000 m² nun auf einen Anteil von 66 %. Alle anderen Größenklassen verharrten unter 15 %.
• Größter Abschluss des 2. Quartals war erneut ein Deal über 20.000 m²: Der Online-Möbelhändler SoBuy Commercial gibt seinen bisherigen Standort in Rahlstedt, das ehemalige Globetrotter-Zentrallager, auf und mietete 22.100 m² Lager- sowie 715 m² Bürofläche in einem Logistikneubau von Garbe Industrial Real Estate in Stapelfeld an.
• Die dominierenden Branchen waren Handel und Logistik & Spedition mit Anteilen von 51 % (2Q2021: 26 %) bzw. 40 % (2Q2021: 55 %) am Flächenumsatz. Der Handel schloss sechs der neun Verträge über 10.000 m², Logistiker & Spediteure drei.
• Mit 34 % lief der Teilmarkt Hamburg Süd im Vorjahresvergleich Hamburg Ost den Rang ab (2Q2021: 30 %). Grund hierfür sind u. a. die bisherigen drei großvolumigen Verträge und die Vollvermietung des „Mach2 / Four Parx Hamburg“ am Reiherstieg-Hauptdeich in Wilhelmsburg.