"GPPler" des Monats: Frederik Keller-Berndorff

Im Juni berichtet Frederik Keller-Berndorff, Senior Berater Investment bei Greif & Contzen, von aktuellen Entwicklungen am Investmentmarkt in Köln/Bonn. Er liefert unter anderem einen Einblick in die Nachfragesituation, Herausforderungen und den Reiz, den die Maklertätigkeit für ihn persönlich hat.

Wie entwickelt sich aktuell die Nachfrage auf dem Investmentmarkt in der Metropolregion Köln/Bonn?

Die bis ins dritte Quartal 2023 umgesetzte Reihe von Zinssatzsteigerungen der EZB veränderte das Finanzierungsumfeld grundlegend. Die Kaufpreise sind in der Metropolregion Köln/Bonn deutlich gefallen und die Zurückhaltung der meisten Investoren hält immer noch an. Die Ende 2023 zeitweise aufkeimende Hoffnung auf deutlich fallende Zinsen hat in diesem Jahr einen merklichen Dämpfer erlitten und die Angst vor einer länger anhaltenden Inflation in Verbindung mit schwachen Wachstumszahlen schränkt die Spielräume der EZB ein. Dementsprechend erwarten wir auch für das zweite Halbjahr keine tiefgreifende Trendwende. Nichtsdestotrotz gehen wir davon aus, dass die Talsohle in Bezug auf Nachfrage und Marktpreise erreicht ist. So verzeichnen wir in einzelnen Assetklassen (insbesondere Logistik und Light Industrial) bereits eine Zunahme der Nachfrage. Ausgenommen von diesem Trend sind weiterhin Büroimmobilien, bei denen die vielschichtige Verunsicherung nach wie vor groß ist – trotz einer weiterhin sehr niedrigen Leerstandsquote in Köln von 3,4 % in 2023.    

 Was ist in der aktuellen Marktlage die größte Herausforderung bei Ihrer Tätigkeit?

Die größte Herausforderung liegt darin, die seit dem Beginn der Zinswende größtenteils weit voneinander entrückten Erwartungen der Verkäufer- und Käuferseite im Vermarktungsprozess immer näher zueinander zu bringen. Verkäufern müssen wir vor allem die Gründe für die Abschläge von teilweise über 30 % zu den Höchstpreisen in 2021 nachvollziehbar machen. Käufern – und derzeit vor allem deren finanzierenden Banken – müssen wir Potentiale aufzeigen und Argumente liefern, warum die jeweilige Liegenschaft trotz aller exogener Unsicherheiten ein gutes Investment ist. Darüber hinaus müssen wir beide Seiten unterstützen, ein gutes Zeitfenster für einen Ver- bzw. Ankauf zu finden. Hier müssen wir aufzeigen, dass es zwar eine berechtigte Hoffnung auf eine Belebung des Marktes gibt, diese Entwicklung aber mit sehr vielen Unwägbarkeiten verbunden ist. Unter anderem spricht viel dafür, dass die Inflationsraten für eine längeren Zeitraum über den von der EZB angestrebten 2 % liegen (u. a. aufgrund der Demographieentwicklung, der Deglobalisierung und der Kostensteigerungen durch die Dekarbonisierung) und die Leitzinssenkungen langsamer umgesetzt werden als viele Marktteilnehmer derzeit erwarten. Ein Abwarten kann also auf beiden Seiten die falsche Entscheidung sein. 

Inwiefern profitieren Sie bei Ihrer Arbeit von der Zusammenarbeit im GPP-Netzwerk?

Insbesondere in einem sich so schnell und radikal verändernden Marktumfeld ist für uns der ständige Abgleich unserer Erfahrungen mit unseren Partnern sehr wertvoll. Über den regelmäßigen Austausch mit den Investmentteams der anderen GPP-Partner erfahren wir auf Basis von aktuellen Vermarktungsprozessen, wie die Nachfragesituation sich in den diversen Assetklassen entwickelt, welche Themen die Investoren umtreiben und welche Investoren im derzeitigen Marktumfeld besonders aktiv sind. Aufgrund der Zurückhaltung vieler Banken ist hierbei auch das Thema Dealsicherheit deutlich wichtiger geworden. Neben dem intensiven Austausch können wir unseren Kunden durch GPP einen optimalen Markzugang garantieren – die über 400 Immobilienspezialisten im Netzwerk decken sowohl den gesamten deutschen Markt als auch die gesamte Wertschöpfungskette der Immobilie ab.          

Gibt es einen Teilmarkt, den Sie persönlich besonders spannend finden? Falls ja, warum?

Neben Köln-Mülheim würde ich hier auf jeden Fall den Teilmarkt Köln-Ehrenfeld/Braunsfeld hervorheben. Hier wurden in den vergangenen Jahren viele Projekte im gewerblichen und wohnwirtschaftlichen Bereich angestoßen. Auch wenn diverse Projektentwicklungen aufgrund der generellen Rahmenbedingungen derzeit auf Eis liegen, wird hier in den kommenden Jahren ein sehr interessanter Mix entstehen. Dieser Mix wird neben den geplanten Neubauprojekten auch durch diverse Revitalisierungen im dort ansässigen Technologiepark geprägt sein. 

Was reizt Sie besonders an der Maklertätigkeit, insbesondere am Investmentmarkt?

Insbesondere im Investmentbereich müssen Makler neben der Bewertung der jeweiligen Liegenschaft auch Faktoren wie das Finanzierungsumfeld, Markttrends und die Entwicklung der Makro- und Mikrolage berücksichtigen. Wir betrachten die Produkte also aus dem Blickwinkel der für die jeweilige Liegenschaft relevanten Investorengruppen. Das heißt, dass wir bereits bei der Marktwerteinschätzung – die in der Regel der erste Schritt im Vermarktungsprozess ist – viele Annahmen zur Entwicklung der Cashflows im jeweils relevanten Investitionszeitraum machen. Wir müssen also vor allem CAPEX-Themen und Mietausfallrisiken auf der einen Seite und Mietsteigerungs- und Erweiterungspotentiale auf der anderen Seite in unsere Marktwerteinschätzung und den späteren Vermarktungsprozess einfließen lassen. Wir versuchen, direkt zu Beginn zu antizipieren, welche Themen in der späteren Due Diligence der Investoren aufkommen könnten, um unsere Kunden proaktiv zu unterstützen. Diese Komplexität macht die Aufgabe spannend und sorgt dafür, dass jede Immobilientransaktion einzigartig ist.