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Büromarkt Hamburg 1Q2022: Wertsicherungsklausel wird zum zentralen Verhandlungsthema

Mit 135.000 m² umgesetzter Bürofläche starteten die Hamburger Unternehmen aktiv ins 1. Quartal 2022. „Die Unsicherheit, die Russlands Angriff auf die Ukraine bei der deutschen Wirtschaft ausgelöst hat, spielt auf dem Hamburger Büromarkt momentan noch keine Rolle. Die meisten Firmen haben stattdessen in den letzten Monaten ihre ‚Hausaufgaben‘ gemacht, besichtigen nun verstärkt und setzen ihre zukunftsorientierten Organisationskonzepte um. Das trifft besonders auf Großunternehmen zu“, sagt Andreas Rehberg, Sprecher der Geschäftsführung von Grossmann & Berger, Mitglied von German Property Partners (GPP). Gegenüber dem 1. Quartal 2021 legte der Flächenumsatz um rund 4 % zu. „Durch die aktuelle Inflationsentwicklung ist die Wertsicherungsklausel, die Vertragsparteien u. a. vor dem Inflationsrisiko schützen soll, zu einem zentralen Thema in den Mietvertragsverhandlungen geworden. Insbesondere bei Projektanmietungen mit längeren Vorlaufzeiten spielt die Wertsicherung eine entscheidende Rolle“, so Rehberg weiter.

Markt im Detail: 

  • Ebenso wie im 1. Quartal 2021 gab es zwischen Januar und März 2022 vier Abschlüsse in der Größenklasse über 5.000 m². Diese wurden u. a. von Veolia Umweltservice, Evotec und Vestas Deutschland getätigt. Dennoch verschob sich der größte Anteil am Flächenumsatz im Vorjahresvergleich mit 35 % von diesem Segment auf die Größenklasse 2.000 bis 5.000 m² mit 27 %. Das Großflächen-segment kam mit 20 % auf den zweithöchsten Anteil.
  • Der Eigennutzeranteil legte von 5 auf 16 % zu, blieb mit 21.000 m² im historischen Vergleich aber dennoch auf einem für Hamburg niedrigen Niveau.
  • Da Hamburger Unternehmen zunehmend in zentralen Lagen anmieten, um Mitarbeiter zu gewinnen und zu binden, florierten die Teilmärkte City und HafenCity. Dies lässt sich an den höchsten Anteilen am Flächenumsatz von 29 % und 19 % ablesen. „Lage und Gebäudequalität haben höchste Priorität einhergehend mit einer gewissen Flächeneinsparung“, so Rehberg. Auch der Teilmarkt Hamburg Ost erreichte mit 12 % einen zweistelligen Anteil, u. a. aufgrund des Mietvertrags von Evotec mit einem Volumen von 5.300 m². 
  • Die Spitzenmiete in Hamburg legte im Vorjahresvergleich um 50 Cent/m²/Monat zu, die Durchschnitts-miete um 60 Cent/m²/Monat.
  • Das innerhalb von sechs Monaten verfügbare Büroflächenangebot ging innerhalb eines Jahres um knapp 6 % auf 493.200 m² zurück. Die Leerstandsquote inklusive Untermietflächen sank erstmals wieder und zwar von 3,8 auf 3,5 %. „Angesichts von Lieferverzögerungen und Materialengpässen durch die Lage in der Ukraine können sich termingerechte Flächenausbauten und Fertigstellungstermine von Projekten verschieben. Perspektivisch ist aber eher mit einem zunehmenden Flächenangebot zu rechnen“, glaubt Rehberg. Nach aktuellem Stand werden 2022 und 2023 rund 53 Büroprojekte mit einem Gesamtvolumen von 578.000 m² fertiggestellt. Die Vorvermietungsquote lag bei rund 60 %.
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