3tes Quartal 2021– Der Frankfurter Büromarkt stabilisiert sich weiter - auch ohne Großdeals

Der Frankfurter Büromarkt hat sich im dritten Quartal weiter erholt, wenngleich es keinen weiteren Großabschluss von mehr als 10.000 m² zu vermelden gab. Im Frankfurter Stadtgebiet, Eschborn und dem Offenbacher Kaiserlei, die zusammen den Frankfurter Büromarkt bilden, wurde bis Ende des dritten Quartals rund 286.900 m² im Rahmen von 516 Deals vermietet. Das entspricht einer Steigerung um 29 Prozent und 130 Deals mehr als im selben Vergleichszeitraum 2020. 

Flächenumsatz im mittleren Flächensegment deutlich gestiegen, Citynahe Bereiche bevorzugt

Die meiste Fläche wurde im Frankfurter Bankenviertel und dem Bereich City Rand vermietet, auf die beiden Teillagen entfielen jeweils 17 Prozent des Gesamtumsatzes. Im City Rand resultiert das gute Ergebnis immer noch größtenteils aus dem Ende des zweiten Quartals 2021 geschlossenen Mietvertrag der Nestlé AG im Projekt Kreisler unweit des Frankfurter Hauptbahnhofs. „Im Bankenviertel trugen eine Reihe von Abschlüssen im mittleren Flächensegment dazu bei, wie etwa der von blackolive vermittelte Abschluss der CORESTATE Capital Advisors GmbH im Marienturm über rund 5.400 m²“, sagt Kevin Nguyen, Head of Brokerage bei blackolive. Am stärksten legte die Flächenklasse 5.001 m² bis 10.000 m² zu, mit einem Plus von 150 Prozent erreicht dieses Segment das Niveau des Flächenumsatzes von 2019. Ebenfalls deutlich zugelegt haben Abschlüsse im Bereich von 1.001 m² - 2.000 m², mit 33 Deals gegenüber 19 im dritten Quartal 2020 ist ein Anstieg von 75 Prozent zu konstatieren. „Basis des gesamten Marktes ist und bleibt das kleinteilige Segment bis 1.000 m², hier wurden knapp 50 Prozent des Gesamtflächenumsatzes erwirtschaftet. Das verleiht dem Markt Stabilität.“, erklärt Nguyen. Insgesamt kann man sagen, dass der Central Business District (CBD) sich trotz Corona großer Beliebtheit erfreute und auch in diesem Jahr schon wieder rund 37 Prozent des Umsatzes auf sich vereinen konnte, auch ohne einen Deal über 10.000 m² wohlgemerkt. 

 Finanzdienstleister konnten bis jetzt nicht aufholen

Die stärkste Branche ist nach wie vor das produzierende Gewerbe, immer noch unter dem Einfluss des Großabschlusses von Nestlé AG. Auf Platz zwei und drei folgten Berater (16 Prozent), die mit mehr als 100 Mietverträgen die aktivsten Markteilnehmer waren worauf Bau und Immobiliendienstleister (15 Prozent) folgen. Finanzdienstleister waren lediglich mit rund 7 Prozent des Umsatzes am Marktgeschehen beteiligt, dies verwundert nicht, da unter den Top-10 Deals nach Größe kein Finanzdienstleister zu finden war. Größter Deal blieb damit die Nestlé Anmietung aus dem zweiten Quartal (ca. 20.000 m²), gefolgt von Siemens, wo der Baustart ihres Gebäudes von rund 15.000 m² Anfang des Jahres gewertet wird. Neben weiteren Unternehmen aus dem produzierenden Sektor waren Bau- und Immobiliendienstleister unter den Top-10 vertreten, zu diesem Ergebnis kam das 5-köpfige Research- und Objektmanagement-Team von blackolive. Welche Unternehmen in Zukunft die meiste Fläche nachfragen werden oder ob dies sehr variabel über unterschiedliche Branchen verteilt sein wird, ist heute noch nicht abzusehen, aber Finanzdienstleister werden so schnell vermutlich nicht wieder dazu zählen.

Durchschnitts- und Spitzenmiete gestiegen

Die Durchschnittsmiete ist gegenüber dem dritten Quartal 2020 um 1,30 €/m² auf 22,90 €/m² gestiegen. Dafür verantwortlich waren neben der Projektanmietung von Nestlé Mietvertragsabschlüsse in Neubauten und Projekten wie beispielsweise Marienturm, Omniturm, FOUR und Global Tower. Die Spitzenmiete hat sich nach über zwei Jahren der Stagnation um einen weiteren Euro auf 46,00€/m² nach oben geschraubt. „Diese Entwicklung zeigt deutlich, dass die Mietpreise auch in Zukunft stabil hoch bleiben werden.“ prognostiziert Kevin Nguyen. Darauf lassen auch die deutlich steigenden Fertigstellungszahlen von Objekten im Bau und Projekten im CBD schließen. 

Leerstand scheint sich langsam zu stabilisieren

Der Leerstand ist zwar im Vergleich zum Vorjahr noch weiter gestiegen und liegt aktuell bei knapp 967.000 m², die Leerstandsquote beträgt 8,3 Prozent. Aber der Anstieg scheint beendet, denn nun sinkt der Leerstand seit vier Monaten wieder leicht. Die Verteilung der Flächen, die kurzfristig für eine Anmietung zur Verfügung stehen sind sehr unterschiedlich. Während der gesamte erweiterte Innenstadtbereich, CBD mit City West und City Rand eher unterdurchschnittliche Leerstandsquoten zwischen 3,7 und 7,8 Prozent aufweist, liegen die Leerstandsquoten der Randlagen wie dem Offenbacher Kaiserlei, Eschborn und Niederrad im zweistelligen Bereich. Der kleinräumige Bereich Offenbacher Kaiserlei weist sogar eine Leerstandsquote von fast 30 Prozent auf, wobei sich Zweidrittel des Leerstands in etwa hälftig auf zwei Objekte verteilt. Die Strahlenbergerstraße 45 und das MainOffice in der Kaiserleistraße 10-16, bei letzterem handelt es sich um ehemalige Siemens-Flächen, sind jeweils für rund 20.000 m² Leerstand im Teilmarkt verantwortlich. Mit Ausnahme des Teilmarkts Frankfurt Nord, welcher seine Leerstandsquote auf Grund der geplanten Umwandlung des Lurgi-Hauses mit rund 70.000 m² in Wohnen deutlich reduzieren konnte, stellte sich die Situation vor 12 Monaten sehr ähnlich dar: Der innenstadtnahe Bereich bot Ende des dritten Quartals 2020 eher weniger verfügbare Fläche als der Durchschnitt, während die Randlagen deutlich höhere Leerstandsquoten aufwiesen. Das Bankenviertel hatte jüngst durch die Fertigstellung des Global Towers wieder einen leicht höheren Leerstand zu verkraften, gleichzeitig ist es jedoch auch der Teilmarkt mit der größten Nachfrage, eine zeitnahe Reduzierung ist daher sehr wahrscheinlich. 

Fertigstellungen steigen 

In dem laufenden Jahr 2021 wird etwas weniger Fläche als 2020 auf den Markt kommen, bis Jahresende sollen insgesamt rund 176.100 m² fertiggestellt sein, 2020 waren es rund 222.000 m². Die Belegungsquote lag 2020 und 2021 bei 75 Prozent. In den Folgejahren sinken diese naturgemäß zunächst etwas ab, da die Fertigstellung noch etwas dauert und bis dahin Zeit für Vermietungen bleibt. Im letzten Viertel des laufenden Jahres stehen noch knapp 45.000 m² und 2022 noch rund 130.000 m² in neu entstehenden und seit Anfang 2021 fertiggstellten Objekten für eine Anmietung zur Verfügung. Die Belegungsquote für das Jahr 2022 liegt Stand heute bei 49 Prozent. Allerding werden im Jahr 2022 mit gut 255.000 m² auch deutlich mehr Objekte fertiggestellt werden als in diesem Jahr. Größere freie Flächen werden 2022 etwa das ONE mit rund 35.000 m² in unmittelbarer Nähe zur Messe bieten, wobei hier schon fast alle Flächen reserviert sind und der Oststern in unmittelbarer Nähe zur Europäischen Zentralbank (EZB) im Ostend, wo noch etwa knapp 9.000 m² zur Anmietung stehen, aber auch hier gibt es schon Reservierungen. In den weiter vom Zentrum entfernten Lagen wird die Sanierung des Omega Haus mit rund 40.000 m² im Offenbacher Kaiserlei bis Ende 2022/Anfang 2023 erwartet sowie am Flughafen das EUROPA-CENTER Gateway Gardens mit über 30.000 m². „Nicht alle Objekte werden voraussichtlich bei Fertigstellung schon einen Mieter gefunden haben, aber bei manchen Gebäuden verzögert sich eventuell die Fertigstellung auch noch etwas. Die Auswirkungen auf den Immobilienmarkt durch die Corona-Pandemie haben sich mittlerweile deutlich abgeschwächt womit es auch Nachhol-Effekte geben wird.“ gibt sich Kevin Nguyen von blackolive optimistisch. „Wir merken, dass die Nachfrage wieder anzieht. Das wird sich sicherlich auch im nächsten Jahr zu einem Plus der Nachfrage führen. 

Die Stimmung hellt sich auf, aber Veränderungen brauchen Zeit

Obwohl es keinen weiteren Großabschluss im dritten Quartal zu vermelden gab, lag der Flächenumsatz und vor allem die Anzahl der Mietverträge deutlich über dem Niveau des Vorjahres. Die Stimmung am Frankfurter Bürovermietungsmarkt hat sich deutlich verbessert, die Mieten haben einen ordentlichen Sprung gemacht und überall in der Stadt wachsen Gebäude in die Höhe oder sind projektiert. „Die Nachfrage hat angezogen und Mieter sind bei wieder bereit, langfristige Entscheidungen über neue Flächen zu treffen. Dies hat sich zu einem Teil in den Zahlen niedergeschlagen zu einem anderen Teil sind immer noch viele Verträge in Verhandlungen. Die Mietpreise bewegen sich weiter auf einem hohen Niveau und ein Mietpreisverfall ist unwahrscheinlich“ fasst der blackolive- Bürovermietungsleiter Nguyen das Geschehen am Frankfurter Bürovermietungsmarkt im laufenden Jahr 2021 zusammen. Auch die Leerstandszunahme seit Mitte 2020 scheint gebremst. Die Mitarbeiter sind zwar in vielen Büros nicht in Gänze zurückgekehrt, aber es kristallisiert sich doch heraus, dass einige Präsenztage in der Woche unverzichtbar sind und der an diesen Tagen beispielsweise stattfindenden Austausch ebenfalls Platz benötigt, sodass es nicht wie Anfangs gedacht immer und überall zu massiven Flächenreduzierungen kommt sondern eher zu Modifizierungen. Die Ansprüche an die Objekte haben sich vielfach verändert, Nachhaltigkeit, Flexibilität und eine gute digitale Versorgung stehen nun oftmals mehr im Mittelpunkt. Veraltete Objekte können diesen Anforderungen oftmals nicht gerecht werden. Die höheren Fertigstellungsraten der nächsten Jahre haben also durchaus ihre Berechtigung, wenngleich teilweise ein längerer Atem von Nöten sein wird. Eine solch umfassende Veränderung der Arbeitswelt geht nicht von einem auf den anderen Tag, aber alle Marktteilnehmer sehen heute deutlich positiver in die Zukunft als dies noch vor 12 Monaten der Fall war.