1. Halbjahr 2021 – Der Frankfurter Büromarkt nimmt wieder Fahrt auf

Der Frankfurter Büromarkt konnte trotz eines weiteren Großabschlusses die 200.000 m² Flächenumsatz noch nicht knacken, wenngleich das Ergebnis mit über 187.000 m² deutlich über dem Vorjahreswert lag. Die Stimmung am Markt belebte sich ebenfalls, was auch die Anzahl der Deals mit 339, und damit fast 100 Deals mehr als vor 12 Monaten unterstreicht. 

Flächenumsatz klettert weiter, aber es bleibt Luft nach oben 

Gegenüber der Jahresmitte 2020 wurde im ersten Halbjahr 2021 50 Prozent mehr Fläche vermietet, in absoluten Zahlen ausgedrückt waren es rund 63.000 m² mehr. Für diese Entwicklung waren verschiedene Faktoren verantwortlich: Zum einen hat sich durch das anziehende Impftempo die Gesamtsituation und die wirtschaftliche Lage etwas verbessert, wodurch Unternehmen auch wieder entscheidungsfreudiger wurden. Kurz vor Ende des zweiten Quartals erfolgte zudem noch ein weiterer Großabschluss: Die Nestlé Deutschland AG unterzeichnete noch vor Baubeginn einen Vertrag über knapp 20.000 m² im spekulativen Bauprojekt Kreisler in der Baseler Straße 46-48. Und insgesamt wurden wieder mehr großvolumige Mietverträge geschlossen. Fast alle Flächenklassen verbuchten Zunahmen, besonders stark fielen diese im Bereich 1.000 m² bis 2.000 m² aus, wo deutlich mehr als doppelt so viel Flächenumsatz und Abschlüsse zu beobachten waren. „Trotz der insgesamt gestiegenen Vermietungsleistung und den Zunahmen in fast allen Größenordnungen konnte das Segment 2.000 m² bis 5.000 m² in der ersten Jahreshälfte nur eine sehr schwache Nachfrage verbuchen. Mit nur knapp über 10.000 m² wurde in dieser Klasse sogar noch deutlich weniger (-17.000 m²) Fläche vermietet als vor 12 Monaten“, sagt Oliver Schön, Geschäftsführer von blackolive. Das kleinteilige Segment unter 1.000 m² erzielte stabile Flächenumsätze, nur leicht unter dem Ergebnis der Vor-Corona-Jahre. 

Randlagen stärker als CBD

Stärkster Teilmarkt mit rund 36.200 m² war der Bereich City Rand, stark beeinflusst durch die Anmietung von Nestlé. Der Bereich um den Flughafen profitiert nach wie vor von dem Baubeginn des Eigennutzers Siemens (c.a 15.000 m²) aus dem ersten Quartal und konnte auch im zweiten Quartal eine weitere Anmietung über mehr als 5.000 m² einer Automotive-Firma in Gateway Gardens vermelden. Der Flächenumsatz hier stellte mit fast 27.000 m² – gegenüber keinem Abschluss Mitte des Jahres 2020 – geradezu ein Rekordergebnis auf. Auf den Central Business District (CBD) entfiel nur knapp 30 % des Gesamtumsatzes. „In diesem Bereich erfolgte auch lediglich eine größere Anmietung über 5.500 m² im Junghof Plaza. Die weniger zentralen Lagen erfreuten sich bis jetzt einer höheren Nachfrage“, führt Schön aus. Der sehr kleinräumige Teilmarkt City West erzielte Mitte des Jahres schon mehr Flächenumsatz als zum Jahresende 2020, allerdings geht dies nach wie vor auf den größeren Abschluss (ca. 6.900 m²) der Mainova aus dem ersten Quartal zurück. Stärkste Branche wurde aufgrund des Nestlé Abschlusses das produzierende und verarbeitende Gewerbe. Technologie und Medien profitierten nach wie vor von dem Baustart des Gebäudes für Siemens aus dem ersten Quartal. „Die sonst für Frankfurt typischen Finanzdienstleister waren, wie schon in der ersten Jahreshälfte 2020, sehr zurückhaltend und sind daher für gerade mal fünf Prozent des Gesamtumsatzes verantwortlich“, hebt Oliver Schön, Geschäftsführer von blackolive, hervor. „Auch in Zukunft ist es eher unwahrscheinlich, dass Finanzdienstleister ihre jahrzehntelange Vorherrschaft wieder zurückerobern werden“.   

Durchschnittsmiete steigt leicht, Spitzenmiete stabil

Die Durchschnittsmiete ist gegenüber der Jahresmitte 2020 um 0,50 €/m²/Monat auf 21,90 €/m²/Monat gestiegen. Dafür verantwortlich waren jüngst die Anmietungen der Nestlé AG im sehr stadtnahen Projekt Kreisler sowie die Ende 2020 erfolgten größeren Anmietungen in Projekten und Neubauten, wie etwa dem Projekt FOUR oder dem Marienturm. Die Spitzenmiete verharrt – nach blackolive Recherchen – auf dem stabil hohen Niveau von 45,00 €/m²/Monat. „Weiterhin bin ich fest davon überzeugt, dass es in Frankfurt auch mittelfristig nicht zu einem Mietpreisverfall kommen wird“, zeigt sich Schön optimistisch. Dafür sprechen in der Tat auch die gute Vermietungsleistung des FOUR sowie eine Reihe weiterer Projekte, die sich in der Pipeline befinden.  

Leerstand scheint sich langsam zu stabilisieren 

Nachdem der Leerstand in den letzten Monaten sogar kurzfristig die 1-Millionen-Marke durchbrochen hatte, scheint er sich nun, wenngleich auf hohem Niveau, zu stabilisieren. Aktuell stehen im Frankfurter Marktgebiet, welches das Stadtgebiet Frankfurt, Eschborn und den Offenbacher Kaiserlei umfasst, rund 993.500 m² innerhalb von drei Monaten für eine Anmietung zur Verfügung. Dies entspricht einer Leerstandsquote von 8,5 %. Auch die seit nunmehr fast einem Jahr stetig gestiegene Zahl an Untermietflächen ist leicht zurückgegangen, womit aktuell noch rund 90.000 m² als Flächen zur Untervermietung angeboten werden. „Es ist also eine ganz leichte Entspannung in Sicht“, beschreibt Schön die Situation vorsichtig. Ob damit nun eine Trendwende eingeläutet ist, ist schwer zu sagen. Insbesondere die aktuell viel besprochene Delta-Variante des Coronavirus schürt nun wieder Unsicherheit. „Grundsätzlich blicken wir positiv in die Zukunft“, resümiert Schön weiter. Die Entwicklung in den einzelnen Teilmärkten verlief wie üblich sehr unterschiedlich. Während sich der Leerstand in Frankfurt West innerhalb eines Jahres verdoppelt hat, primär ausgelöst durch den Auszug der Deutschen Bahn AG aus ihrer ehemaligen Zentrale Stephensonstraße 46-48, ging der Leerstand in Frankfurt Nord um fast 60 Prozent zurück. Dies ist auf die Umwidmung des Lurgi-Hauses, welches mit rund 70.000 m² aus dem Bestand und damit auch aus dem Leerstand fiel. Allerdings war dies auch der einzige Teilmarkt, der einen Leerstandsrückgang gegenüber Mitte 2020 vermelden konnte.

Fertigstellungen Tendenz steigend und teilweise verzögert

Projekte waren insbesondere seit 2015 bis kurz vor der Pandemie rar und oftmals schon bei Fertigstellung zu 70 bis annähernd 100 Prozent vermietet. Seit 2020 steigt die Summe der projektierten Flächen deutlich, wobei auch für 2021 noch eine Belegungsquote von 75 Prozent bei einer bis Ende 2021 fertiggestellten Fläche von gut 175.000 m² zu erkennen ist. Erst in 2022 sinkt diese Quote aus heutiger Betrachtung auf 41 Prozent von ca. 300.000 m² neuer Fläche ab. Die unter anderem guten Vermietungsleistungen im FOUR und The Twist zeigen, dass es der Markt noch nicht gesättigt ist und zudem erfolgten in diesem Jahr erfolgten auch die beiden größten Deals in Projekten: Siemens baut 15.000 m² für sich selbst und Nestlé entschied sich für rund 20.000 m² in einem Projekt. In beiden Projekten werden einige Flächen für eine Fremdvermietung bleiben. Größere zusammenhängende freie Flächen kommen in 2022 im ONE an der Messe, im Europa-Center in Gateway Gardens und im OMEGA-Haus im Offenbacher Kaiserleigebiet auf den Markt. „Dies sind drei ganz unterschiedliche Lagen mit einem sehr unterschiedlichen Preisniveau von unter 20,00 bis über 30,00 €/m²/Monat. Da die Nachfrage wieder anzieht, auch weil Entscheidungen im Zuge der Pandemie zum Teil verschoben wurden, und Fertigstellungen sich jetzt und auch in naher Zukunft wegen Mangels an Baustoffen und Personal verzögern könnten, wird voraussichtlich ein Großteil der Projekte kurz- bis mittelfristig auch Mieter finden. Ein etwas längerer Atem und innovative Ideen werden ab jetzt jedoch immer nötig sein. Neben anderem werden Elektro-Tankstellen und neue Bürokonzepte unerlässlich sein“, erläutert Schön.

Neue Ideen braucht der Markt

„Besser als letztes Jahr, aber noch nicht wieder ganz auf der Höhe“, so könnte man die Situation auf dem Frankfurter Büromarkt zur Jahresmitte 2021 umschreiben. Der Sommer hat begonnen, die Stimmung scheint sich durch den Impffortschritt und damit verbundenen Lockerungen zu verbessern und hat in den vergangenen Wochen bei vielen Menschen wieder die Hoffnung auf so etwas wie ein normales Leben aufkeimen lassen. Ob sich dieser positive Trend fortsetzen wird, ist nicht zuletzt davon abhängig, wie der weitere Umgang mit der Delta-Variante sein wird. Auch auf dem Büromarkt ist eine leichte Entspannung zu spüren. „Neben der allgemeinen Entwicklung ist es jedoch auch eine Tatsache, dass sich Standortentscheidungen nicht bis zum Sankt-Nimmerleins-Tag verschieben lassen, das zeigt auch die gestiegene Nachfrage im größeren Flächensegment“, erklärt Schön, Geschäftsführer von blackolive.  „Es ist jedoch im letzten Jahr auch deutlich geworden, dass es kein Zurück zu der Vor-Corona-Zeit geben wird. Die Homeoffice-Thematik, der Digitalisierungsschub und die veränderte Grundhaltung erfordern ein Umdenken aller Beteiligten, Mieter, Eigentümer, Projektentwickler und vieler mehr“, führt er weiter aus. Für das laufende Jahr ist mit einem Flächenumsatz über dem Niveau von 2020 zu rechnen, weiterhin hohen Mietpreisen, einer Stabilisierung des Leerstandes auf hohem Niveau und hoffentlich vielen innovativen Ideen und Projekten, die dem Markt einen positiven Schub verleihen können. Bis Jahresende wird der Flächenumsatz wohl leicht über dem Niveau von 2020 liegen, die Mieten bleiben stabil hoch mit einem leichten Abwärtstrend und der Leerstand wird noch weiter moderat steigen.