Investmentmarkt Berlin 2Q2018: TAV stagniert auf hohem Niveau von 2,5 Mrd. €

Berlin, 09.07.2018Pressemitteilung

Es war ein sehr gutes 2. Quartal auf dem Berliner Markt für Investments in Gewerbe-Immobilien. Mit einem Verkaufsvolumen in Höhe von rund 1,6 Mrd. € handelte es sich um das bisher zweitbeste Ergebnis eines 2. Quartals in Berlin und eine Verdopplung des Ergebnisses aus dem 1. Quartal in Höhe von 860 Mio. €. Insgesamt wurden im 1. Halbjahr 2018 Gewerbe-Immobilien für rund 2,5 Mrd. € veräußert. Das ist trotz des Rückgangs um 4 % das drittbeste Halbjahres-Transaktionsvolumen der deutschen Hauptstadt. „Viele Objekte kommen erst jetzt auf den Markt. Sie dürften im dritten und vierten Quartal unterschriftsreif sein, so dass das Transaktionsvolumen gegenüber dem Halbjahresergebnis noch deutlich zulegen wird“, sagt Holger Michaelis, Geschäftsführer von Grossmann & Berger, Mitglied von German Property Partners (GPP). „Zudem sehen wir immer mehr Angebote in Lagen, für die bereits Faktoren gefordert werden, die vor drei Jahren noch dem CBD vorbehalten waren.“

Sechs neue Großabschlüsse im 2. Quartal

Die Marktdynamik war besonders bei den Großdeals mit Volumina über 100 Mio. € zu spüren. Ihre Zahl nahm von zwei im 1. Quartal auf acht am Ende des 2. Quartals zu. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum gab es einen Großabschluss mehr. Entsprechend entfiel auf die Größenklasse über 100 Mio. € mit 58 % (rund 1,4 Mrd. €) der höchste Anteil am Transaktionsvolumen aller Größensegmente. Im Rahmen des größten bisher bekannten Verkaufs in Berlin erwarb Aroundtown im 2. Quartal das „Hilton Berlin“ (Mohrenstraße 30, Mitte 1a) für rund 300 Mio. € von Park Hotels & Resorts. Auch die Größenklassen 26 bis 50 Mio. € und 51 bis 100 Mio. € waren bei den Investoren beliebt und kamen daher mit 17 % bzw. 14 % ebenfalls auf zweistellige Anteile.

Geteilte Aufmerksamkeit für Peripherie und zentrale Teilmärkte

Das Verkaufsvolumen verteilte sich relativ gleichmäßig auf die Teilmärkte in Berlin, ohne dass ein Teilmarkt einen Anteil von über einem Fünftel erreichte. Drei Regionen stachen am Ende des 2. Quartals heraus: Peripherie-Nord mit 19,0 % und die gegenüber dem Vorquartal erstarkten, traditionell sehr nachgefragten Teilmärkte Potsdamer/Leipziger Platz mit 12,9 % und Mitte 1a mit 12,8 %. Ausschlaggebend für das Abschneiden von Peripherie-Nord war die Tatsache, dass hier mit neun am meisten Transaktionen abgeschlossen wurden. Hierzu zählten:

  • Büro-Objekt Gustav-Meyer-Allee 1, Käufer: Commodus Real Estate 2. Quartal
  • Einzelhandels-Objekt „Neumann Forum“, Neumannstraße 13, Käufer: Berenberg Real Estate Berlin, Verkäufer: RI Partners, 1. Quartal
  • Einzelhandels-Objekt „Hornbach“, Malchower Chaussee 6-10, Verkäufer: CS Euroreal, 2. Quartal

Mischnutzung im Kommen

Gegenüber dem Vorjahreszeitraum veränderte sich die Verteilung der Assetklassen am Transaktionsvolumen deutlich. Statt 72 % entfiel auf Büro-Immobilien nur ein Anteil von 50 %, dennoch blieb die Assetklasse Büro die am stärksten nachgefragte. Die Assetklasse Mischnutzung kam zum 1. Halbjahr 2018 mit 17 % auf den zweithöchsten Anteil. Hieran hatte der Verkauf des „Forum Landsberger Allee“ (Landsberger Allee 177, Peripherie-Ost) im 2. Quartal von Peakside Capital an Patrizia Grundinvest für rund 100 Mio. € einen wesentlichen Anteil. Ein ähnlich hohes Interesse wie an Mischnutzungen zeigten die Investoren an Hotel-Immobilien, die nach 8 % im Vergleichszeitraum nun auf einen Anteil von 15 % kamen. Dies lag an mehreren neuen Kaufverträgen im 2. Quartal, zu denen auch der bereits erwähnte Eigentümerwechsel des „Hilton Berlin“ für rund 300 Mio. € gehörte.

CBD-Spitzenrenditen stabil, in Nebenlagen weiter sinkend

Zum Ende des 1. Halbjahres 2018 differenzierte sich die Entwicklung der Spitzenrenditen in Berlin aus. Während die Spitzenrenditen für Büro-Immobilien und Geschäftshäuser um 0,20- bzw. 0,10-Prozentpunkte deutlich langsamer sanken, hielt der ungebremste Sinkflug bei Logistik-Objekten an. Ihre Spitzenrendite fiel um 0,70-Prozentpunkte auf 4,4 %. Die Spitzenrendite für Büro-Objekte lag bei 3,0 %, die für Geschäftshäuser bei 2,9 %. „Im CBD und den angrenzenden Lagen bewegen sich die Renditen seitwärts, während sie in den Nebenlagen und der Peripherie noch weiter zurückgehen“, erläutert Ulrich Denk, Investmentberater und Researcher von Grossmann & Berger.

Internationale eher Käufer

Das Engagement internationaler Investoren auf dem Markt für Gewerbe-Immobilien in Berlin nahm verglichen mit dem Vorjahr zu. Das auf sie entfallende Transaktionsvolumen auf Käuferseite kletterte um ein Viertel auf 1,6 Mrd. €, ihr Anteil am Volumen um knapp ein Drittel auf 65 %. Die Anteile auf Verkäuferseite nahmen ebenfalls zu, allerdings signifikant weniger als auf Käuferseite. „Internationale behalten ihre Gewerbe-Immobilien in Berlin momentan also eher, als dass sie sie verkaufen“, kommentiert Michaelis. Das auf internationale Verkäufer entfallende Volumen legte um 3 % auf 1,3 Mrd. € zu, ihr Anteil am Transaktionsvolumen um 7 % auf 54 %.

Fondsmanager und Börsennotierte Immobilieninvestment-AGs/REITs besonders aktiv

Mit einem Anteil von 29 % traten in Berlin im 1. Halbjahr 2018 hauptsächlich Fondsmanager als Käufer in Erscheinung. Börsennotierte Immobilieninvestment-AGs/REITs und Projektentwickler vereinigten mit 14 % bzw. 13 % ebenfalls nennenswerte Anteile am Transaktionsvolumen auf sich. Auf Verkäuferseite taten sich besonders Projektentwickler hervor mit einem Anteil von einem Viertel am Volumen. Zweistellige Anteile erreichten zudem Börsennotierte Immobilieninvestment-AGs/REITs mit 17 %, Fondsmanager mit 13 % und Versicherungen mit 11 %.

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Britt Finke

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