Investmentmarkt Berlin 1Q2018: Schwächerer, aber dennoch drittstärkster Jahresauftakt

Berlin, 16.04.2018Pressemitteilung

Verglichen mit dem Vorjahreszeitraum kam die Investmenttätigkeit auf dem Markt für Gewerbe-Immobilien in Berlin im 1. Quartal 2018 mit einem Minus von 38 % eher schleppend in Gang. Gleichwohl war das Volumen der gehandelten Objekte mit 860 Mio. € das dritthöchste, das Grossmann & Berger in den ersten drei Monaten eines Jahres bisher in Berlin registrierte. „Der schwächere Jahresstart ist eindeutig darauf zurückzuführen, dass zu wenige Immobilien zum Verkauf standen. Mittlerweile ist das Angebot jedoch wieder größer, so dass sich der Markt belebt hat und zum Halbjahr deutlich anziehen wird. Dennoch wird das Transaktionsvolumen voraussichtlich mit fünf Milliarden Euro niedriger ausfallen als im Vorjahr, da die Käufer nicht mehr jeden Preis mitgehen und aufgrund des erreichten Preisniveaus ihre Prüfung intensivieren“, sagt Holger Michaelis, Geschäftsführer von Grossmann & Berger, Mitglied von German Property Partners (GPP).

Hauptsächlich mittelgroße Deals

Während das Transaktionsvolumen in Berlin um 38 % sehr deutlich zurückging, unterschied sich die Anzahl der Verkäufe um 14 %. Statt 29 im 1. Quartal 2017 wechselten ein Jahr später 25 Objekte den Eigentümer. 43 % (370 Mio. €) des Transaktionsvolumens entfielen auf die Größenklasse zwischen 26 bis 50 Mio. €, ein Viertel (214 Mio. €) auf Verkäufe mit Volumina über 100 Mio. €. Das Größensegment zwischen elf und 25 Mio. € kam auf einen Anteil von 16 % (138 Mio. €) und legte im Vergleichszeitraum um +92 % am stärksten zu. Bei den bisher größten von Grossmann & Berger registrierten Transaktionen in der Bundeshauptstadt handelte es sich um:

  1. ein Büro-Projekt am Südkreuz (Hildegard-Knef-Platz 2, Teilmarkt Schöneberg), das Duxton Capital Advisors von OVG/Edge Technologies erwarb,

  2. einen Anteil von 49 % am „Rocket Tower“ (Kochstraße 22, Teilmarkt Kreuzberg) – dem ehemaligen GSW-Hochhaus, das heute die Zentrale der Beteiligungsgesellschaft Rocket Internet der Gebrüder Samwer beherbergt –, den Ilmarinen von Amundi Asset Management übernahm, und

  3. das Nahversorgungszentrum „Neumann Forum“ (Neumannstraße 13, Teilmarkt Peripherie Nord), das RI Partners, früher Rickmers Immobilien, an den Fonds Berenberg Real Estate Berlin veräußerte.

Investitionen abseits der Zentren

Mit Schöneberg (24,9 %), der Peripherie-Nord (18,7 %), Charlottenburg (16,1 %) und Kreuzberg (11,2 %) kamen vier Teilmärkte auf zweistellige Anteile am Transaktionsvolumen. An dieser Verteilung hatten die drei größten Verkäufe einen wesentlichen Anteil. Während in Schöneberg, Kreuzberg und der Peripherie-Nord jeweils eine der drei größten Transaktionen stattfand, waren es in Charlottenburg drei. Hierzu zählte der Büro-Komplex „Spree Forum“ (Alt-Moabit 59-61), den ein Hamburger Family Office an die Optima-Aegidius-Firmengruppe weiterveräußerte. In den Teilmärkten Ku’damm plus Seitenstraßen und Mitte 1a, in denen neben dem Teilmarkt Mitte traditionellerweise die meisten Transaktionen von Gewerbe-Immobilien gedreht werden, gab es im 1. Quartal 2018 keine Bewegung. In Mitte belief sich der Anteil am Transaktionsvolumen auf magere 5,6 % (48,2 Mio. €). „Aufgrund des Produktmangels blieb den Investoren im ersten Quartal nur das Ausweichen auf sekundäre Lagen“, erläutert Ulrich Denk, Investmentberater und Researcher von Grossmann & Berger. „Dies ist jedoch kein Zeichen dafür, dass die Nachfrage nach Objekten in zentralen Lagen nachgelassen hätte.“

Einzelhandel, Industrie/Logistik und Grundstücke gleichermaßen gefragt

Auch bei den Assetklassen kamen vier Anlageklassen auf zweistellige Anteile am Verkaufsvolumen. Während Büro-Objekte mit 62 % (530 Mio. €) nach wie vor Spitzenreiter im Assetklassen-Ranking sind – obwohl ihr Volumen sich nahezu halbierte –, lagen Einzelhandels-Immobilien mit 13 % (111 Mio. €) sowie Industrie/Logistik (96 Mio. €) und Grundstücke (98 Mio. €) mit jeweils 11 % nahezu gleichauf. Den größten Zuwachs um 130 % verzeichnete Grossmann & Berger aufgrund des „Neumann Forum“-Verkaufs für die Anlageklasse Einzelhandel. Im Rahmen der größten Grundstücks-Transaktion erwarb Development Partner das Grundstück Michaelkirchstraße 22-23 im Teilmarkt Mitte.

Renditeuntergrenzen scheinen erreicht

Verglichen mit dem Vorjahreszeitraum waren die Spitzenrenditen bei (Ver-)Käufen von Gewerbe-Immobilien in Berlin im 1. Quartal 2018 weiter rückläufig. Die Netto-Spitzenrendite für Büro-Objekte lag bei 3,00 %, bei Geschäftshäusern bei 2,90 % und bei Logistik-Immobilien bei 4,50 %. Im Vergleich zum Vorquartal sackte jedoch nur die Rendite für Logistik-Objekte um 40 Basispunkte noch weiter ab. „Da das Niveau schon sehr niedrig ist, erwarten wir für das zweite Quartal keine weitere Renditekompression“, erläutert Denk.

Aufgrund geringer Volumina Nationale am Zug

Anders als vor einem Jahr dominierten den Berliner Markt im 1. Quartal 2018 klar Käufer und Verkäufer mit inländischem Hintergrund. Der Anteil internationaler Käufer am Transaktionsvolumen sank um 71 % auf 194 Mio. €, der Anteil von Verkäufern aus dem Ausland sogar um 80 % auf nun 176 Mio. €. „Der Grund für diese Rückgänge dürften die relativ geringen Volumina der im ersten Quartal zum Verkauf angebotenen Objekte gewesen sein“, mutmaßt Denk. „Internationale Investoren bevorzugen in der Regel großvolumige Objekte.“

Fondsmanager kaufen, Projektentwickler verkaufen

Zu fast einem Drittel konzentrierte sich das Ankaufsgeschehen in Berlin auf Fondsmanager (245 Mio. €). Private Anleger beteiligten sich mit 12 % (101 Mio. €) an den Ankäufen, während Projektentwickler (98 Mio. €) und Versorgungswerke/Pensionsfonds (96 Mio. €) auf jeweils 11 % kamen. Ähnlich sah es auf der Seite der Verkäufer aus. Hier erreichten die Projektentwickler einen Anteil von 28 % (239 Mio. €), während die Fondsmanager mit 16 % (138 Mio. €) und die Privaten Anleger mit 15 % (131 Mio. €) nahezu gleichauf lagen.

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Britt Finke

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