Top-7-Investmentmärkte Q4/2020: Corona bremst einige Märkte aus

Hamburg, 04.01.2021Pressemitteilung

Der Markt für gewerbliche Immobilieninvestments an den deutschen Top-7-Standorten legte zum Ende des Ausnahmejahrs 2020 wieder kräftig zu. Ein Drittel des Transaktionsvolumens (TAV) in Höhe von 29,68 Mrd. € entfiel auf das 4. Quartal. Gleichwohl lag der Umsatz in Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München mit 27 % deutlich unter dem Niveau des Rekordjahrs 2019 (40,9 Mrd.€). Während die Corona-Pandemie an den meisten Standorten die Marktdynamik deutlich bremste, zeigten sich Hamburg und Düsseldorf krisenresistent aufgrund ihrer diversifizierten Unternehmenslandschaft. Dies ergaben Analysen von German Property Partners (GPP), dem Maklerverbund von Grossmann & Berger, Anteon Immobilien, GREIF & CONTZEN Immobilien, blackolive und E & G Real Estate.

Transaktionsvolumen Top-7-Investmentmärkte 4Q/2020

TAV TROTZ RÜCKGANG NOCH NAHE EINEM MITTLEREM NIVEAU

Insgesamt betrachtet befinden sich die Investmentmärkte an den deutschen Top-7-Standorten auf einem nach wie vor stabilen Niveau. „2018 und 2019 waren zwei äußerst umsatzstarke Jahre mit neuen Rekordwerten. Verglichen mit dem Mittelwert der letzten fünf Jahre liegt das Transaktionsvolumen der Top-7-Standorte 2020 etwa 10 Prozent unter dem Schnitt. Hinzu kommt, dass sich Corona-bedingt einige Transaktionen verzögerten und ins nächste Jahr verschoben wurden“, erläutert GPP-Sprecher Oliver Schön. Besonders nachgefragt waren Immobilien in Hamburg, wo Investoren vorwiegend auf Core-Objekte in der City setzten. Dies ließ das TAV in der Hansestadt um 24 % auf 5,37 Mrd. € gegenüber dem Vorjahr ansteigen. Auch Düsseldorf wies eine hohe Marktdynamik auf und zeigte sich mit einem leichten Minus von 7 % (3,04 Mrd. €) angesichts der gegenwärtigen Pandemie sehr stabil. In Frankfurt fiel der Rückgang des TAV durch den kurz vor Jahresende beurkundeten Verkauf des Silberturms zu einem Kaufpreis von 630 Mio. € ebenfalls vergleichsweise moderat aus. An den übrigen Top-7-Standorten ging das TAV deutlicher zurück, am stärksten in München um 53 % auf 4,56 Mrd. €. In der bayerischen Landeshauptstadt verzeichnete der Investmentmarkt allerdings 2019 einen außergewöhnlichen Umsatz-Rekord mit einem Plus von 57 % gegenüber 2018. 27 % des TAV der Top-7-Standorte entfielen auf Portfolio-Deals (2019: 21 %).

RISIKOAVERSION SETZT SPITZENRENDITE UNTER DRUCK

Die Fokussierung der Investoren auf Core-Objekte spitzte sich zum Jahresende 2020 noch weiter zu. „Gut vermietete Objekte in attraktiven Lagen trafen an einigen Standorten auf eine regelrechte Kapitalflut und erzielten teils neue Höchstpreise. Um Hotels und risikobehaftete Objekte in B- und C-Lagen wurde weiterhin mehrheitlich ein Bogen gemacht“, so Schön. Die stärkste Assetklasse stellten mit 65 % nach wie vor Büro-Immobilien, auch wenn ihr Anteil am Transaktionsvolumen an den meisten Top-7-Standorten zurückgegangen ist. Gestiegen ist unter anderem der Anteil bei Grundstücken (von 5 auf 9 %). Im Fokus der Anleger standen auch Industrie- und Logistikimmobilien. Die hohe Nachfrage nach dieser Assetklasse spiegelt sich in der auf 3,84 % (2019: 3,99 %) gesunkenen Spitzenrendite wider. Durch die hohe Nachfrage nach Core-Objekten sank die Spitzenrendite für Büro-Immobilien im Vorjahresvergleich geringfügig auf 2,86 % (2019: 2,88 %). Die allgemeine Krise des innerstädtischen Einzelhandels, die durch die Corona-Pandemie noch verstärkt wurde, sorgte für einen Anstieg der Spitzenrendite für Geschäftshäuser auf 2,97 % (2019: 2,82 %). Die Corona-bedingten Reisebeschränkungen reduzierten den Anteil der ausländischen Investoren auf 41 % (2019: 46 %).

PROGNOSE 

GPP-Sprecher Oliver Schön: „Die aktuellen Markttrends mit Risikominimierung und Fokussierung auf Core-Qualität dürften auch einen Großteil des kommenden Jahres prägen. Einige ausstehende Transaktionen werden 2021 zum Abschluss kommen und so für ein dynamisches Marktgeschehen sorgen. Während attraktive Büro-Objekte weiterhin das Interesse auf sich ziehen werden, bekommen Geschäftshäuser und Hotelimmobilien die Auswirkungen der Corona-Pandemie noch eine Weile zu spüren.“ Für 2021 geht das Maklernetzwerk German Property Partners von einem leichten Anstieg des TAV an den deutschen Top-7-Standorten im Vergleich zu 2020 aus.

Top 10 bekannte Abschlüsse | Top-7-Standorte | 1.-4. Quartal 2020

Stadt

Projekt/Objekt

Käufer

Verkäufer

KP*

(ca. Mio. €) 

FFM

„Silberturm“, Jürgen-Ponto-Platz 1

Imfarr und SN Beteiligungen Holding AG

Samsung SRA Asset Management

630

FFM

„Grand Campus“, Mainzer Landstraße 151-157

Arminius Gruppe für Junson Capital

Commerz Real AG

560

MUC

„Neue Balan, Haus 27“, St.-Martin-Str. / Balanstraße

Union Investment

Allgemeine Südboden

320

HAM

„Johann Kontor“, Klosterwall 6-8

Captiva/HanseMerkur/Aug. Prien Family Office

Aug. Prien

>300

HAM

„Gruner + Jahr-Verlagshaus“,

Am Baumwall 11

Tishman Speyer

Gruner + Jahr

300

MUC

"Weißes Quartier", St.-Martin-Straße

Deka Immobilien

InfraRed Capital Partners, Allgemeine Südboden

280

DUS

„MIZAL“, Plockstraße

R+V Versicherung

Codic

260

HAM

„Karstadt“, Mönckebergstraße 16

Signa Holding

Quantum Immobilien

260

 

 

 

 

 

FFM

„zukünftige DEKA-Zentrale“, Lyoner Straße 13

DIC Asset AG

Lang & Cie

Vertraulich

FFM

Borsigallee 1-7

AGC Equity Partners

Iron Mountain Incorporated

Vertraulich

Deals aus diesem Berichtsquartal sind grau hinterlegt. Quelle: German Property Partners (GPP)

 

Top-7-Standorte | 1.-4. Quartal 2020

 

HAM

BER

DUS

CGN

FFM

STU

MUC

TOP-7

TAV

in Mio. € 

5.370

7.360

3.035

1.800

6.479

1.047

4.584

29.676

Veränderung

ggü. Vorjahr in % 

+24

-34

-7

-42

-14

-41

-53

-27

Spitzenrendite* Büro

in % 

2,80

2,70

2,90

3,00

2,90

2,90

2,80

2,86

ggü. Vorjahr in %-Pkt. 

0,00

0,00

-0,10

-0,10

-0,05

-0,10

0,20

-0,02

Spitzenrendite* Logistik in % 

4,00

3,70

3,75

3,80

3,80

4,20

3,60

3,84

ggü. Vorjahr in %-Pkt. 

-0,25

-0,10

-0,25

-0,10

-0,10

0,00

-0,10

-0,16

Stärkste

Assetklasse

Büro

Büro

Büro

Büro

Büro

Büro

Büro

-

Stärkste

Assetklasse in % 

53

62

75

58

74

70

64

-

* Nettoanfangsrendite; Quelle: German Property Partners (GPP)

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