Top-7-Investmentmärkte Q3/2019: Immobilien-Transaktionen auf Vorjahresniveau

Top-7, 02.10.2019Pressemitteilung

Die deutsche Konjunktur schwächelt, aber Immobilienanlagen sind weiterhin eine geschätzte Investition. Laut aktuellen Zahlen von German Property Partners (GPP) ist die Nachfrage nach Immobilien an den Top-7-Standorten ungebrochen hoch. Das Transaktionsvolumen (TAV) befindet sich fast auf dem Niveau des Vorjahreszeitraums. 23,63 Mrd. € wurden bisher verbucht. Das ist nur 1 % weniger als vor einem Jahr (23,84 Mrd. €).

BERLIN VERDOPPELT TAV 

Guido Nabben, Sprecher von GPP: „Die Nachfrage ist nicht zuletzt durch die ausbleibende Zinswende ungebrochen hoch. Besonders deutlich zu sehen ist das in Berlin, wo sich das Transaktionsvolumen im Vergleich zum Vorjahr fast verdoppelt hat.“ In der Bundeshauptstadt wurden 8,16 Mrd. € während der ersten drei Quartale investiert. 2018 waren es zu diesem Zeitpunkt noch 4,10 Mrd. € - ein sattes Plus von 99 %.

Den stärksten TAV-Rückgang erlebt Düsseldorf. Wurden von Januar bis Oktober 2018 noch 2,78 Mrd. € investiert, sind es 2019 bisher 1,67 Mrd. € (-40 %). Großvolumige Transaktionen blieben im dritten Quartal aus. Allerdings stehen einige Transaktionen jenseits der 100-Millionen-Euro-Marke vor dem Abschluss. Das prognostiziert Jahresergebnis von 3 Mrd. € ist in Düsseldorf weiter möglich. 

MILLENIUM-PORTFOLIO: DEALS AN ALLEN TOP-7-STANDORTEN

Auch wenn es an den Top-7-Standorten einige hochpreisige Investitionen gab, bleibt die größte Einzeltransaktion des Jahres „Die Welle“ in Frankfurt für 620 Mio. €, welche von Invesco Real Estate erworben wurde. Nicht zuletzt wegen dieses Vertragsabschlusses bilden Büroimmobilien weiterhin die stärkste Assetklasse. Mit einem Volumen von 16,48 Mrd. € machen sie rund 70 % des gesamten Transaktionsvolumens aus. Der größte Portfolio-Deal des Jahres war das Millenium-Portfolio. Die Commerz Real erwarb das aus 49 Objekten, primär in Innenstadtlage bestehende Paket für ihren hausInvest von der Generali Lebensversicherung. Das Maximalgebot lag bei 2,75 Mrd. €.

Die Top-7-Spitzenrendite für Büroimmobilien ist auch weiterhin abfallend. Lag sie im Vergleichsquartal 2018 noch bei 3,14 %, sind es nach den ersten drei Quartalen dieses Jahres noch 2,94 %. München verbucht dabei den niedrigsten Wert (2,70 %), Köln den höchsten (3,20 %).

PROGNOSE

 „Die Spitzenrenditen sinken auch 2019. Es ist durchaus vorstellbar, dass sie auch in den kommenden Monaten bis zum Ende des Jahres noch etwas abnehmen. Beim Transaktionsvolumen rechnen wir aktuell an den Top-7-Standorten mit rund 35,6 Mrd. €. An vielen Standorten sind noch großvolumige Abschlüsse in der Pipeline, weshalb diese Summe zum Ende 2019 durchaus realistisch ist “, so Nabben.

Top 10 bekannte Abschlüsse | Top-7-Standorte | 1.-3. Quartal 2019

Stadt

Projekt/Objekt

Käufer

Verkäufer

KP*

(ca. Mio. €) 

FFM

„Die Welle“, An der Welle

Invesco Real Estate

AXA Investment Managers und Norges Bank

620

BER

„Oberbaum-City“, Rotherstraße

Blackstone

UniCredit (HVB)

475

FFM

„T8“, Taunusanlage

Wirtgen Invest

South Korea’s Mirae Asset Global Investments Co.

400

BER

„Pressehaus am Alexanderplatz / New Podium“, Karl-Liebknecht-Straße 27-29

GEG German Estate Group

Tishman Speyer

365

STU

„Königsbaupassagen“, Königstraße 26

Antirion SGR, u.a. für italienische Versicherung

Evans Randall

280

FFM

„MAC“, Unterschweinstiege 2-14

CapitaLand Commercial Trust (CCT)

CapitaLand Limited

265

HAM

„Edge HafenCity“, Amerigo-Vespucci-Platz

Allianz Real Estate Germany

Edge Technologies

160

DUS

„Herzogterrassen“, Herzogstraße 15

Godewind

Blackstone

140

MUC

„Westend Yards", Hansastraße 24-36/Dillwächterstraße 1-3

LaSalle Investment Management

PGIM

140

HAM

„Economic Quarter“, Heidenkampsweg 96+98

LaSalle Investment Management

Blackrock Investment Management

140

* Die aufgeführten Kaufpreise basieren auf öffentlich verfügbaren Angaben; wo solche fehlen, sind die Kaufpreise geschätzt; Quelle: German Property Partners (GPP) 

Top-7-Standorte | 1.-3. Quartal 2019

 

HAM

BER

DUS

CGN

FFM

STU

MUC

TOP-7

TAV

in Mio. € 

2.650

8.160

1.672

1.500

4.028

1.244

4.376

23.630

Veränderung

ggü. Vorjahr in % 

-34

+99

-40

0

-36

-8

+13

-1

Spitzenrendite* Büro

in % 

2,80

2,90

3,00

3,20

2,95

3,00

2,70

2,94

ggü. Vorjahr in %-Pkt. 

0,00

-0,10

-0,30

-0,20

-0,35

-0,20

-0,30

-0,21

Spitzenrendite* Geschäftshäuser

in % 

2,70

2,90

3,10

2,90

3,00

3,00

2,50

2,87

ggü. Vorjahr in %-Pkt. 

0,00

0,00

-0,10

0,00

0,00

0,20

0,00

0,01

Spitzenrendite* Logistik in % 

4,50

4,20

4,35

4,20

4,00

4,50

4,00

4,25

ggü. Vorjahr in %-Pkt.

0,00

-0,20

-0,15

-0,20

-0,40

0,00

-0,20

-0,16

Stärkste

Assetklasse

Büro

Büro

Büro

Büro

Büro

Büro

Büro

Büro

Stärkste

Assetklasse in %

73

68

60

35

85

38

82

70

* Nettoanfangsrendite; Quelle: German Property Partners (GPP)

 

TOP-7-INVESTMENTMÄRKTE IM DETAIL

 BERLIN | Grossmann & Berger

  • Der Investmentmarkt mit einem neuen Allzeithoch: Bereits im dritten Quartal wurde der bisherige Rekordwert aus dem Gesamtjahr (!) 2015 mit damals 7,8 Mrd. € eingestellt. Insgesamt wurden gewerbliche Immobilien im Wert von knapp 8,2 Mrd. € gehandelt, auch weil bisher mindestens 21 Deals mit einem TAV von mindestens 100 Mio. € abgeschlossen wurden.                 
  • Aufgrund der Zinsentwicklung bei der EZB und der Politik des „billigen Geldes“ bleiben auch niedrige Renditen bei Immobilienkäufen attraktiv. Dementsprechend ist die Rendite von 2,9 % stabil bis sinkend.
  • Bis zum Jahresende ist von einem TAV in Höhe von mehr als 10 Mrd. € auszugehen, da noch zahlreiche großvolumige Transaktionen bis zum Jahresende unterschrieben werden sollen.                  

KÖLN | GREIF & CONTZEN Immobilien

  • Bis Ende September wurden gewerblich genutzte Liegenschaften für insgesamt rund 1,5 Mrd. € veräußert. Die hohe Marke des Vorjahreszeitraums wurde somit wieder erreicht. Mehrere Portfoliotransaktionen steuerten maßgeblich zum hohen Quartalsergebnis bei.
  • Bei gewerblich genutzten Immobilien hat sich das hohe Preisniveau im bisherigen Jahresverlauf weiter erhöht. Die Spitzenrenditen blieben zwar stabil, aber viele Bestandshalter und Verkäufer von Büroimmobilien konnten von steigenden Mieten profitieren. Die Nachfrage der Immobiliennutzer und der Mangel an sicheren Kapitalanlagen erlauben weiterhin hohe Kaufpreise.
  • Mehrere größere Bürogebäude, einzelne Immobilienportfolios und „Forward Deals“ befinden sich in Verkaufsprozessen, die 2019 noch abgeschlossen werden könnten. Weiterhin treffen Objekte auch außerhalb der Innenstadt auf ein hohes Interesse und eine hohe Zahlungsbereitschaft der Investoren. Es ist daher wahrscheinlich, dass sich das bislang erreichte Transaktionsvolumen im vierten Quartal 2019 nochmals deutlich erhöhen und ein Jahresendergebnis von zwei Mrd. € oder mehr erzielt wird. 

STUTTGART | E & G Real Estate

  • Das Jahr 2019 ist mit zwei umsatzreichen Quartalen gestartet. Neben dem Verkauf der Königsbaupassagen im ersten Quartal und der Veräußerung des Leo Business Campus konnten zwei großvolumige Transaktionen im ersten Halbjahr abgeschlossen werden. Das dritte Quartal hat durch eine hohe Anzahl von Transaktionen einen sehenswerten Umsatz erzielt.
  • Durch die sich noch in der Pipeline befindlichen weiteren großvolumigen Transaktionen und die noch ausstehende Übernahme des Stuttgarter Portfolios von Dream Global durch Blackstone im vierten Quartal ist mit einem umsatzstarken Endspurt zu rechnen.          
  • Die Renditen sind auch in Stuttgart stabil auf einem niedrigen Niveau.

München | E & G Real Estate

  • Das dritte Quartal ist mit einem TAV von 2,23 Mrd. € besser als die ersten beiden Quartale zusammen (2,15 Mrd. €).
  • Die Spitzenrenditen sind im Jahresverlauf bisher nochmal leicht gesunken, stagnieren aber auf einem niedrigen Niveau.
  • Es sind noch sehr große und hochpreisige Portfolios auf dem Markt, bei denen es bis zum Ende des Jahres zum Verkauf kommen könnte. Ein TAV von bis zu 7 Mrd. € ist durchaus realistisch.

HAMBURG | Grossmann & Berger

  • Zwar liegt das Transaktionsvolumen mit rund 2,7 Mrd. € zum Ende des dritten Quartals 34 % unter dem Vorjahresergebnis, trotzdem hat sich der Hamburger Investmentmarkt deutlich belebt. Allein von Juli bis September wurden Immobilien für rund 1,6 Mrd. € transferiert. Das ist mehr als im gesamten ersten Halbjahr (1,1 Mrd. €).
  • Auch im dritten Quartal 2019 verblieben die Spitzenrenditen für Gewerbeimmobilien in Hamburg auf dem niedrigen Niveau des Vorjahresquartals. Aufgrund des Nachfragedrucks könnten die Renditen zum Jahresende noch weiter nachgeben.
  • Angesichts der anhaltend starken Nachfrage und der vorerst weiterhin günstigen Finanzierungskonditionen ist von einem Endspurt im vierten Quartal auszugehen. Aufgrund der bestehenden Angebotsknappheit wird das Transaktionsvolumen dennoch kaum über den Fünf-Jahres-Durchschnitt von 4,3 Mrd. € hinauskommen.

 FRANKFURT | blackolive

  • Das Transaktionsvolumen liegt 36 % unter dem des Vorjahres, allerdings stehen große Transaktion wie das THE SQUAIRE (knapp eine Mrd. €) kurz vor Abschluss. Stärkste Käufergruppe sind Spezialfonds, welche u.a. an der bis jetzt größten Transaktion des Jahres („Die Welle“) beteiligt waren.
  • Stärkste Verkäufergruppe waren Staatsfonds, da sie an den beiden größten Deals des Jahres („Die Welle“ und „T8“ - beide in Q2/2019) auf der Käuferseite standen.
  • In der Breite sind die Bürorenditen auch in den Nebenlagen zurückgegangen und es gibt weiteres Potential für einen Rückgang. Die Büro-Spitzenrendite hat allerdings aktuell einen Bodensatz erreicht und liegt bei 2,95 %.
  • Prognose zum Jahresende: Am Ende wird das TAV zwischen 7,5 und 8 Mrd. € liegen. Ein gutes Ergebnis, das aber aufgrund der Produktknappheit unter dem Rekordwert von 2018 (rund 10 Mrd. €) liegt.

 DÜSSELDORF | Anteon

  • Das Transaktionsvolumens sinkt im dritten Quartal um 40 % auf einen Wert von 1,67 Mrd. €. Auch weil großvolumige Transaktionen ausgeblieben sind. Die aktivste Käufergruppe der Projektentwickler (25 %) weist auf rege Bauaktivität hin.
  • Der Produktmangel und ein verschärfter Investorenwettbewerb sorgen weiterhin für stabile Netto-Spitzenrenditen auf sehr niedrigem Niveau. Der Spielraum für weiter sinkende Renditen wird immer geringer, auch wenn dies bei der anhaltenden Produktknappheit nicht ausgeschlossen ist.
  • Vielzahl großvolumiger Immobilientransaktionen in allen Größenordnungen stehen vor dem Abschluss. Darunter auch mindestens fünf Objekte oberhalb von 100 Mio. €. Bis zum Jahresende besteht gute Chance das prognostizierte Ergebnis von rund drei Mrd. € zu erreichen.

Pressekontakt


Dennis Weinacht

Frankfurt
Reuterweg 18
D-60323 Frankfurt
Telefon +49 (0) 69 / 9074487 - 61
Fax +49 (0) 69 / 9074487 - 10
Email dennis.weinacht@blackolive.de
Internet www.blackolive.de

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