Top-7-Büromärkte Q3/2019: Jahresergebnis aus 2018 in Reichweite

Top-7, 01.10.2019Pressemitteilung

In Deutschlands Metropolen sind Büroimmobilien weiterhin extrem gefragt. In Hamburg, Berlin, München, Stuttgart, Köln, Düsseldorf und Frankfurt liegt der Flächenumsatz zusammengerechnet höher als zum selben Zeitpunkt im sehr starken Jahr 2018. Das geht aus aktuellen Zahlen von German Property Partners (GPP) hervor. 

 

ANGEBOT UND NACHFRAGE 

Das Angebot sinkt, die Top-7-Leerstandsquote hat sich im Vergleich zum selben Zeitpunkt vor einem Jahr klar verringert: Sie sinkt von 3,5 % auf nun 3,0 % ab. GPP-Sprecher Guido Nabben: „In Hamburg, Berlin und Köln ist die Leerstandsquote vergleichsweise am deutlichsten gesunken. Nur in Frankfurt ist der Leerstand konstant bei 7,3 % geblieben.“ Während die Leerstandsquote an den Top-7-Standorten weiter sinkt, erlebt der Flächenumsatz einen Anstieg im Vergleich zu 2018: Wurden damals bis Oktober noch 2,76 Mio. m² umgesetzt, sind es 2019 bisher 2,94 Mio. m² (+6 %). In Frankfurt (-18 %), München (-17 %) und Köln (-2 %) wurde dabei weniger Fläche umgesetzt. Den deutlichsten Anstieg erlebten Stuttgart (+55 %) und Berlin (+40 %). 

Bei der höchsten Nachfrage nach Branche setzt sich das Bild fort, das schon im gesamten Jahr gezeichnet wird: In Berlin, Köln, München, Stuttgart und Düsseldorf setzen Unternehmen aus der IT- und Telekommunikationsbranche die meiste Fläche um. In Hamburg fragt vor allem die Branche Handel und Gastronomie nach. Frankfurt profitiert wie seit Jahren von der hohen Nachfrage aus der Finanzbranche.

 

SPITZEN- UND DURCHSCHNITTSMIETEN 

Sinkt das Angebot bei gleichbleibender bis steigender Nachfrage, dann steigen die Preise. So ist die Durchschnittsmiete an sechs der Top-7-Standorte angestiegen. Am deutlichsten in Berlin: Dort liegt sie mittlerweile bei 26,20 €/m²/Monat, was einen Anstieg um 27 % im Vergleich zum Vorjahr (20,70 €/m²/Monat) bedeutet. Nur in Frankfurt ist die Durchschnittsmiete mit einem Minus von 4 % leicht im Vergleich zum Vorjahr (20,60 €/m²/Monat) gesunken, liegt jetzt bei 19,80 €/m²/Monat. 

In Stuttgart fällt der Anstieg der Spitzenmiete mit einem Plus von 2 % moderat aus (von 23,50 €/m²/Monat in 2018 auf 24 €/m²/Monat). Am deutlichsten gestiegen sind die Spitzenmieten in Berlin. Statt 32 €/m²/Monat liegt der Wert mittlerweile bei 37 €/m²/Monat (+16 %). 

 

PROGNOSE 

Guido Nabben: „Wir sind derzeit sehr optimistisch, dass wir bis zum Ende des Jahres das Ergebnis aus dem Vorjahr an den Top-7-Standorten erreichen und erneut etwa 3,9 Mio. m² Flächenumsatz verbuchen können. Es ist nach wie vor ganz eindeutig, dass Büroflächen gefragt sind. Das belegen auch die Vorvermietungsquoten. In den deutschen Metropolstädten wurden und werden 2019 und 2020 etwa 2,94 Mio. m² neue Flächen fertiggestellt. 75 % davon sind bereits vermietet.“ 

 

ALLE ZAHLEN AUF EINEN BLICK 

Top bekannte Abschlüsse über 20.000 m² | Top-7-Standorte | 1.-3. Quartal 2019

Stadt

Projekt/Objekt

Mieter/Eigennutzer

Mietfläche (ca. m²) 

FFM

Projektentwicklung Lyoner Straße 13

DekaBank/Deutsche Girozentrale

46.200

HAM

„OTTO GOeast“, Werner-Otto-Straße 1-7

Otto Group

40.000

DUS

„MIZAL“, Plockstraße

WPP Deutschland

34.100

BER

„QH Track H“, Heidestraße

SAP Deutschland

30.900

STU

Wernerstraße 1

Land Baden-Württemberg (Eigennutzer)

27.200

DUS

„Eclipse“, Uerdinger Straße / Danziger Straße

PWC PriceWaterhouseCoopers

26.000

STU

„W 9“, Weissacher Straße 9

Vector Informatik

25.000

BER

„KPMG-Hochhaus“, Jean-Monnet-Straße 5

KPMG

23.000

HAM

„Unilever-Haus", Strandkai 1

Xing

22.000

DUS

„Herzogterrassen“, Herzogstraße 15

WeWork Companies (International)

20.300

STU

„Urbanic“, Schwieberdinger Straße 95-97

Siemens

20.000

Quelle: German Property Partners (GPP) 

Top-7-Standorte | 1.-3. Quartal 2019

 

HAM

BER

DUS

CGN

FFM

STU

MUC

TOP-7

Flächenumsatz

in m² 

435.000

740.000

348.600

205.000

377.500

257.000

576.500

2.939.600 

Veränderung

ggü. Vorjahr in % 

+1

+40

+25

-2

-18

+55

-17

+6

Spitzenmiete

in €/m²/Monat 

28,50

37,00

28,00

24,00

44,00

24,00

36,00

-

Durchschnittsmiete in €/m²/Monat 

17,20

26,20

16,30

16,50

19,80

16,00

19,75

-

Büroflächenbestand in Mio. m²

13,78

19,48

7,26

7,88

11,60

8,03

23,3

91,34

Leerstand

in m² 

398.200

265.000

528.000

177.000

848.200

164.000

370.000

2.750.400 

Leerstandsrate

in % 

2,9

1,4

7,3

2,2

7,3

2,0

1,6

3,0

Fertigstellungen 2019 + 2020 in m² 

291.000

919.000

266.000

240.000

477.400

212.800

530.000

2.936.000 

Vorvermietungsquote 2019 + 2020 in % 

80

65

89

83

65

74

91

75

 Quelle: German Property Partners (GPP)

 

TOP-7-BÜROMÄRKTE IM DETAIL

  

STUTTGART | E & G Real Estate

  • Ein überragendes drittes Quartal, in dem einige Großabschlüsse zu Buche schlagen, übertrifft bereits die Erwartungen an das Jahresergebnis. Vor allem die IT/Telekommunikationsbranche legte durch die zwei Großanmietungen der Vector Informatik GmbH und von Nokia deutlich zu und stellte mit rund 55.300 m² angemieteter Fläche die Branche mit der stärksten Flächennachfrage dar.  
  • Die Spitzenmiete steigerte sich im Vergleich zum Vorjahr um 0,50 €/m²/Monat leicht. Die Durchschnittsmiete verbuchte sogar eine deutliche Steigerung von 13,75 auf 16,00 €/m²/Monat. Vor allem im City-Bereich sind markante Preisanhebungen zu verzeichnen. Eigentümer nutzen hier die Situation des knappen Flächenangebotes. 
  • Das Angebot an kurzfristig verfügbaren Flächen hat sich weiter verknappt. Die Leerstandsquote liegt nur noch bei 2 %. Es ist davon auszugehen, dass sie weiter sinken wird. 

 

BERLIN | Grossmann & Berger

  • Rekordniveau beim Flächenumsatz in der Bundeshauptstadt: Erstmals wurden überhaupt in einem Quartal in Berlin 360.000 m² umgesetzt. Insgesamt waren 38 Verträge über der Marke von 5.000 m² zu verzeichnen, darunter alleine 14 mit mindestens 10.000 m².
  • Das Mietpreiswachstum in Berlin hält weiter an. So stieg die Durchschnittsmiete auf ein neues Allzeithoch von 26,20 €/m². Bei der Spitzenmiete waren es sogar 37,00 €/m². Da die Fertigstellungen mit der Flächennachfrage immer noch nicht mithalten können, ist mit einer weiteren Zunahme des Mietniveaus zu rechnen. Im ersten drei Quartalen 2017 gab es nur neun Vermietungen über der Marke von 30 €/m²/Monat (9,1 % des Umsatzes), in den ersten drei Quartalen des Jahres 2019 waren es bereits 57 Abschlüsse (32,9 % des Umsatzes). Dies unterstreicht die anhaltend rasante Mietpreisentwicklung in der Hauptstadt deutlich. Bis Ende des Jahres wird die Spitzenmiete wohl auf 40 €/m²/Monat ansteigen.
  • Das Flächenangebot ist nach dem Rekordwert im ersten Quartal 2019 erneut auf ein neues Rekordtief von 1,4 % gefallen und liegt damit weiterhin auf einem Niveau wie zu Beginn der 90er Jahre. Da viele Großnutzer auf Flächensuche ihren Bedarf nur durch Projektanmietungen erfüllen können, bleibt es bei einer hohen Vorvermietungsquote der im Bau oder in kurzfristiger Planung befindlichen Objekte. Erst frühestens Ende 2021 wird das Angebot wieder so groß sein, dass man von einem Leerstand in relevanter Größenordnung sprechen kann.

 

DÜSSELDORF | Anteon

  • Mit einem Flächenumsatz von 348.600 m² wurde der Vorjahreswert um 25 % übertroffen. Die Nachfrage ist unverändert groß – in allen Größensegmenten. Allem voran sind aber Großgesuche am Markt vertreten. Der daraus resultierende Nachfrageüberhang veranlasst auch bereits ansässige Unternehmen immer mehr dazu, auf Randlagen auszuweichen.
  • Die Spitzenmiete zeigt sich weiterhin stabil bei 28,00 €/m²/Monat und wird im CBD erzielt, in den nächsten Monaten ist ein leichter Anstieg auf 28,50 €/m²/Monat denkbar. Die Durchschnittsmiete erreicht aktuell 16,30 €/m²/Monat.
  • Düsseldorf zeichnet sich im laufenden Jahr 2019 durch eine sehr hohe Nachfrage aus. Der Flächenumsatz ist in den vergangenen Jahren angestiegen, der Leerstand wird immer geringer. Durch weiterhin ausbleibende spekulative Bautätigkeiten ist von einer kurzfristigen Entspannung nicht auszugehen.

 

HAMBURG | Grossmann & Berger

  • Der Flächenumsatz in Hamburg betrug 435.000 m², das ist 1 % mehr als 2018 während der ersten drei Quartale. Für das vierte Quartal 2019 ist mit einem soliden Umsatz zu rechnen. Das Gesamtergebnis dürfte am Ende des Jahres bei rund 550.000 m² liegen.
  • Die Vermietung hochpreisiger Büroflächen in Objekten in Citylage sorgte zum Ende des dritten Quartals für einen erneuten Anstieg der Durchschnittsmiete. Mit 17,20 €/m²/Monat (+10 %) wurde ein neuer Höchstwert erreicht. Auch die Spitzenmiete erhöhte sich um 6 % auf 28,50 €/m²/Monat.
  • Wie erwartet, wurde zum Ende des dritten Quartals erstmalig seit dem Jahr 2000 die Drei-Prozent-Marke bei der Leerstandsquote unterschritten. Sie fiel innerhalb von einem Jahr von 3,5 % auf 2,9 %. Der Großteil der in 2019 und 2020 fertiggestellten Bürofläche ist bereits vermietet. Nur ein Fünftel der Fläche steht noch zur Verfügung. Zu wenig für eine Marktentspannung.

 

KÖLN | GREIF & CONTZEN Immobilien

  • Der aktuelle Konjunkturrückgang hat auf dem Kölner Büromarkt noch keine Auswirkung gezeigt. Der Flächenumsatz von rund 205.000 m² zum Ende des dritten Quartals spricht für eine immer noch gute Nachfrage der Nutzer. Mehrere Projektentwicklungen konnten im bisherigen Jahresverlauf hiervon profitieren.
  • Das geringe Flächenangebot sowie die gute Nachfrage der Nutzer ließen die Mieten in den letzten zwölf Monaten weiter steigen. Die Durchschnittsmiete nahm um 1,90 €/m²/Monat auf 16,50 €/m²/Monat zu. Die Spitzenmiete ist im Vergleich zum Vorjahresquartal von 22,50 €/m²/Monat auf mittlerweile etwa 24,00 €/m² gestiegen.
  • Seit dem dritten Quartal 2018 ist der Leerstand um etwa 43.000 m² zurückgegangen und beträgt nun circa 177.000 m². Ende 2019 werden es voraussichtlich nochmals etwa 7.000 Quadratmeter weniger sein und somit rund 2,1 % des Flächenbestands leer stehen. Gegenüber den Rückgängen der letzten Jahre in Höhe von jährlich etwa 80.000 m² hat sich der
    Leerstandsabbau somit verlangsamt. Aktuell gibt es nur vereinzelt Bestandsobjekte, in denen kurzfristig mehr als 5.000 m² zur Anmietung verfügbar sind. Es ist zu erwarten, dass die Leerstandsquote noch etwas weiter sinkt und das Mietpreisniveau stabil bleibt.

 

München | E & G Real Estate

  • Beim Flächenumsatz gibt es einen signifikanten Rückgang um 17 % im Vergleich zum Vorjahr, da einige Deals, insbesondere aus dem Bereich Automotive ausgeblieben sind. Hinzu kommt, dass sich einige Abschlüsse ins letzte Quartal verschieben werden.
  • Zu verbuchen ist ein starker Anstieg (+7 %) der Durchschnittsmiete, insbesondere wegen des hochpreisigen Abschlusses von Apple im Projekt „Karl“. Der Wert steigt von 18,50 €/m²/Monat auf 19,75 €/m²/Monat an. Die Spitzenmiete hingegen sinkt leicht um etwa 1 % und liegt bei 36 €/m²/Monat.
  • Die Leerstandsquote in München ist mit 1,6 % weiterhin auf einem niedrigen Niveau. Da sich einige Großabschlüsse unmittelbar vor der Unterschrift befinden, wird auch in den kommenden Monaten das Angebot weiter verknappen.

 

FRANKFURT | blackolive

  • Zum dritten Quartal hat sich der Flächenumsatz gegenüber demselben Vorjahreszeitraum um 17 % auf rund 377.500 m² reduziert. Das ist der schwächste Umsatz zum dritten Quartal seit 2016.
  • Aktuell zeichnet sich beim Leerstand eine Stagnation ab. Gegenüber dem Vorjahr ist keine Veränderung der Quote zu verbuchen, sie liegt wie zum Ende des dritten Quartals 2018 bei 7,3 %. Da in den letzten Monaten einige Objekte mit Leerständen auf den Markt kamen, trug die gute Vermietungsleistung nicht zu einem weiteren Leerstandsrückgang bei.
  • Während die Durchschnittsmiete mit 19,80 €/m² auf Grund großer Anmietungen in den Randlagen immer noch rund 0,80 €/m² unter der vor 12 Monaten liegt, konnte die Spitzenmiete durch hochpreisige Abschlüsse im CBD nochmals zulegen, sie stieg im Jahresverlauf von 42,00 €/m²/Monat auf 44,00 €/m²/Monat.

 

Pressekontakt


Dennis Weinacht

Frankfurt
Reuterweg 18
D-60323 Frankfurt
Telefon +49 (0) 69 / 9074487 - 61
Fax +49 (0) 69 / 9074487 - 10
Email dennis.weinacht@blackolive.de
Internet www.blackolive.de

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