Frankfurt: blackolive: Bürovermietungsmarkt Frankfurt – so endete 2018, so wird 2019

Frankfurt, 06.01.2019Pressemitteilung

2018 ist vorbei, 2019 steckt noch in den Kinderschuhen. Ein guter Zeitpunkt für blackolive, den Frankfurter Büromarkt des vergangenen Jahres zu analysieren und einen Ausblick auf die kommenden zwölf Monate zu geben.

DAS GESTERN ­– Ein gutes Jahr ohne neuen Rekord 

blackolive prognostizierte es schon im dritten Quartal 2018: Der Flächenumsatz hat auch 2018 die 600.000 m²-Marke geknackt. Das Ergebnis liegt mit ca. 639.400 m² wieder deutlich über dem 5-Jahres-Mittelwert von ca. 550.000 m². Macht allerdings 11,5 % weniger als beim Rekordwert im Vorjahr.

Ein großer Deal im vierten Quartal des Jahres trägt zum Gesamtumsatz gewichtig bei: Die Deloitte GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft mietete sich im Projekt Zebra (Europa-Allee 91-93) ein. Fläche: ca. 15.800 m². Im Jahresvergleich war es der drittgrößte Deal. Nur die Mietverträge der Commerzbank AG im Cielo (1. Quartal/rund 36.100 m²) und der Frankfurter Allgemeinen Zeitung (FAZ) in einem Projekt im Europaviertel (3. Quartal/fast 24.000 m²) umfassten eine noch größere Fläche.

Das Bankenviertel und die City haben einen leichten Umsatzrückgang – das Angebot fehlt (Photo by blackolive) 

Umsatz-Rückgang im CBD, Finanzdienstleister dominieren weiter

Die Nachfrage nach Flächen unter 1.000 m², von 1.000 bis 2.000 m² und von 5.000 bis 10.000 m² blieb im Vergleich zu 2017 stabil. Einen Rückgang gab’s in der Größenordnung 2.000 bis 5.000 m². Dort liegt der Umsatz gesamt bei ca. 107.000 m². Macht ein Minus von rund 18 % im Vergleich zum Vorjahr.

Leicht rückläufig ist auch der Flächenumsatz im Central Business District (CBD), also im Bankenviertel, dem Westend und in der City. Oliver Schön, Geschäftsführer von blackolive: „Die Attraktivität dieser Bereiche ist keineswegs gesunken. Allerdings bleiben vor allem große Unternehmen mit einem hohen Flächenbedarf in ihren aktuellen Objekten. Oder sie verlängern ihre Verträge nur kurzzeitig, um dann in zukünftig fertige Projekte umzuziehen.“

Geht es nach Branchen, dann bedient die Bankenstadt Frankfurt beim Flächenumsatz auch 2018 ihr Klischee: Finanzdienstleister dominieren – wenngleich nicht so stark wie in der Vergangenheit – den Markt (19 %/121.000 m²). Auf Platz zwei: der Bereich Telekommunikation und Medien (14,5 %) – natürlich durch den FAZ-Deal befeuert. Dahinter folgt die Branche Bau- und Immobiliendienstleistung (14 %), auch wegen der sehr expansiven Co-Worker, die zum Gesamtumsatz rund 60.000 m² beitrugen (ca. 40.000 m² alleine im CBD). Wer den Fokus auf die reine Anzahl der Deals legen möchte, sieht Beratungsunternehmen auf Platz eins. Auf ihre Branche fielen 127 Mietverträge (2017: 131), was einem üblichen Szenario entspricht.

Handwerker-Mangel prägt Büromarkt

Weiter ein großes Thema auf dem Markt der Gewerbeimmobilien: die Leerstandsquote. Diese ist in Frankfurt im Vergleich zum Jahresende 2017 (8,6 %) weiter gesunken, lag im letzten Quartal 2018 bei ca. 7,4 %. Trotzdem ein komfortables Niveau mit Blick nach Hamburg, Berlin oder auch München. Dort unterschreitet der Wert die 3 %-Marke teilweise.

Neue Objekte sollen auf dem Markt für mehr Angebote sorgen. In den kommenden beiden Jahren wird es deutlich mehr Fertigstellungen als in den Vorjahren geben. 2019 wird mit Fertigstellungen in einer Gesamt-Größenordnung von rund 178.000 m² gerechnet, 2020 werden sogar mehr als 300.000 m² erwartet. Was für die Baustelle in der heimischen Wohnung gilt, hat aber auch bei den Gewerbeimmobilien Bestand: Handwerker sind schwer bis gar nicht zeitnah buchbar. Der Mangel führte bereits dazu, dass einige Fertigstellungen von 2019 auf 2020 verschoben werden mussten.

Wer sich Mietfläche in Objekten im Bau und Projekten sichern will, muss sich aber beeilen. Denn viele Projekte haben dank geschlossener Vorverträge bereits eine starke Auslastung. Im 2019 fertigen Omniturm sind nur noch knapp 9.000 m² von insgesamt 45.000 m² frei. Im Marienturm, der ebenfalls dieses Jahr eröffnet werden soll, stehen noch Reserven von etwa 27.000 m² zur Verfügung. Oliver Schön: „Dass sich Projekte, die erst in einigen Jahren eröffnet werden, bereits jetzt einer so hohen Nachfrage erfreuen, zeigt ganz deutlich: Frankfurt bleibt als wirtschaftlicher Standort auch zukünftig extrem attraktiv.“ 

Durchschnittsmiete sinkt – aber in der Spitze wird’s teurer

Die Durchschnittsmiete pro m² sinkt um ca. 30 Cent im Monatsdurchschnitt auf rund 20 Euro im Vergleich zu 2017. Das liegt vor allem daran, dass mehr Flächen außerhalb des CBDs angemietet wurden. Vor allem in Neubauten im Europaviertel und Niederrad und in Bestandsgebäuden in der City West, im Süden Frankfurts und in Eschborn wurden viele neue Mietverträge unterschrieben. Obwohl auch dort Mietflächen knapp werden, sind die Preise deutlich geringer als etwa im Bankenviertel.

Gestiegen ist hingegen die Spitzenmiete. Sie legte um 3,75 Euro/m² zu, kommt nun auf 43,50 Euro/m². Das liegt vor allem daran, dass die Fläche in Premium-Objekten wie dem Omniturm oder dem TaunusTurm eine hohe Nachfrage verbuchen, dort also Spitzenpreise aufgerufen werden.

DAS MORGEN ­– Viel neue Fläche, wenig Entspannung

Im Jahr 2019 wird voraussichtlich doppelt so viel Fläche wie 2018 fertiggestellt. Davon sind aber bereits mehr als 60 % vermietet. 2020 gibt es den nächsten deutlichen Anstieg bei den Fertigstellungen. Aber auch hier ist bereits rund die Hälfte über Vorverträge vermietet. Entspannung dürfte es deshalb nur in wenigen Bereichen geben.

Oliver Schön (Foto links; Bildrechte: blackolive) prognostiziert deshalb: „Weil das Angebot fehlt, wird der Flächenumsatz nicht so hoch wie 2018 ausfallen. Ich rechne mit 500.000 bis 550.000 m². Die Mietpreise werden im Durchschnitt aufgrund des Flächenmangels leicht ansteigen. Ich erwarte aber auch, dass die Spitzenmiete mit 43,50 Euro pro m² noch nicht die Grenze erreicht hat. Zum Vergleich: Bereits Mitte der Neunzigerjahre wurden Mietverträge geschlossen, bei denen pro Quadratmeter mehr als 100 DM bezahlt wurden.“

AUF EINEN BLICK ­– Zahlen und Fakten

Flächenumsatz 2018:

ca. 639.400 m² (-11,5 % gegenüber 2017)

Höchster Umsatz nach Branche 2018:

Finanzdienstleistung (ca. 121.000 m²)

Eigennutzer-Anteil 2018:

2 % (-5 % gegenüber 2017)

Durchschnittsmiete pro m² 2018:

20,00 € (-0,30 Euro gegenüber 2017)

Spitzenmiete pro m² 2018:

43,50 € (+3,75 € gegenüber 2017)

Leerstandsquote 2018:

7,4 % (-1,2 % gegenüber 2017)

Fertigstellung:

2019: rd. 178.000 m² | 2020: > 300.000 m² m²

Umsatz-Prognose 2019:

ca. 500.000 bis 550.000 m²

Pressekontakt


Dennis Weinacht

Frankfurt
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