Hamburger Büromarkt 2013 gesund und leicht über Vorjahresniveau

Hamburg, 06.01.2014Pressemitteilung

Der Hamburger Büroflächenumsatz in 2013 stieg Berechnungen des Immobiliendienstleisters Grossmann & Berger zufolge gegenüber dem Vorjahr leicht an. Mit rund 440.000 m² verzeichnete das Jahresendergebnis im Vergleich zum Vorjahr (430.000 m²) ein geringfügiges Plus von 2 %. Dabei zeigte sich das 4. Quartal mit 115.000 m² Flächenumsatz am umsatzstärksten gegenüber den Ergebnissen der Vorquartale mit 110.000 und 105.000 m². „Nach einem leichten Rückgang der Vermietungstätigkeit im dritten Quartal zog diese zum Jahresende traditionell wieder an, fiel allerdings etwas verhaltener aus als erwartet. Angesichts der komplexen wirtschaftlichen Verflechtungen mit dem In- und Ausland erwies sich Hamburg 2013 insgesamt als robuster und krisenresistenter Bürostandort“, kommentiert Andreas Rehberg, Geschäftsführer von Grossmann & Berger.

Viertes Quartal mit einem Großabschluss

Mit sieben Großabschlüssen in 2013 reduzierten sich sowohl die Anzahl der Verträge mit Flächen über 5.000 m² im Vergleich zum Vorjahr (zehn Abschlüsse) als auch das Flächenvolumen in diesem Flächensegment um 9 % auf 59.000 m². Im letzten Jahresviertel wurde lediglich ein Großabschluss registriert. Die Reederei Hamburg Süd mietete rund 9.500 m² im Sprinkenhof in der Burchardstraße 8-14 (Teilmarkt City), was insgesamt den zweitgrößten Abschluss des Jahres darstellte. Den bisher größten Mietvertrag unterzeichnete die Philips Deutschland GmbH mit rund 14.000 m² in der Röntgenstraße (Teilmarkt Am Flughafen) im 1. Quartal des Jahres. Den Schwerpunkt der Umsatztätigkeit im Jahr 2013 mit rund 25 % der Fläche bildete das Flächensegment 1.001 bis 2.000 m², dicht gefolgt von dem Segment 2.001 bis 5.000 m² mit einem Anteil von knapp 22 %.

City und City Süd verbuchen knapp die Hälfte des Flächenumsatzes

Knapp 50 % des Gesamtflächenumsatzes entfielen in 2013 auf die Teilmärkte City und City Süd. Mit 121.500 m² und damit über einem Viertel des Hamburger Gesamtumsatzes führte die City das Ranking der Teilmärkte an. Im Vergleich zum Vorjahr stieg der Flächenumsatz im traditionell stärksten Teilmarkt um 35 %. Neben den Mietverträgen von Hamburg Süd mit 9.500 m² (Burchardstraße 8-14) und der WTM Engineers GmbH mit rund 5.000 m² (Johannisbollwerk 6-8) unterzeichnete die Steuer- und Rechtsanwaltskanzlei Watson, Farley & Williams einen Mietvertrag über rund 4.000 m² im Palaishaus (Neuer Wall/Stadthausbrücke), welches Teil der umfassenden Projektenwicklung „Stadthöfe“ auf dem ehemaligen Areal der Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt (BSU) ist. An zweiter Stelle hinter der City platzierte sich der Teilmarkt City Süd mit einem im Vergleich zu 2012 unverändert hohen Flächenumsatz von rund 88.000 m². Der größte Abschluss in der City Süd in 2013 war die Anmietung der VBG Verwaltungs-Berufsgenossenschaft mit rund 8.600 m² in der Sachsenstraße 18. Die Teilmärkte Harburg, HafenCity und Am Flughafen folgten mit Umsatzanteilen von unter 6 % mit großem Abstand auf den Rängen drei bis fünf. Grund für den verhältnismäßig hohen Flächenumsatz des Teilmarkts Harburg waren u.a. die Baustarts der eigengenutzten Büroflächen von Shell Deutschland Oil (Hohe-Schaar-Straße 36) und Becker Marine Systems Communications GmbH (Blohmstraße) sowie die Anmietung durch das Maschinenbauunternehmen Harburg-Freudenberger GmbH in der Harburger Schloßstraße 1 im 4. Quartal.

Deutlicher Zuwachs bei Bildungsunternehmen

Die größten Anteile am Flächenumsatz erzielten wie im letzten Jahr die Branchen Information und Telekommunikation (knapp 16 %, 70.000 m²), Beratung (gut 14 %, 62.900 m²) und Tourismus und Verkehr (knapp 12 %, 50.600 m²). „Den deutlichsten Zuwachs im Vergleich zum Vorjahr verzeichnete die Bildungsbranche. Das Plus in diesem Segment ergab sich im Wesentlichen durch mehrere Abschlüsse im Flächensegment über 2.000 m²“, so Andreas Rehberg. Hierzu zählten die Anmietungen der MSH Medical School Hamburg, der Stage School Hamburg GmbH, der Laureate International Universities und der BIQ Bildung Innovation Qualifizierung GmbH.

Mieten unverändert

Mehrere hochpreisige Abschlüsse im Flächensegment über 2.000 m² ließen die Spitzenmiete (oberstes Preissegment mit einem Marktanteil von 3 % des Vermietungsumsatzes in den abgelaufenen zwölf Monaten) im 4. Quartal gegenüber dem Vorquartal leicht um 50 Cent auf 24,00 €/m²/Monat steigen. Im Vergleich zum Vorjahr blieben jedoch sowohl die Spitzenmiete als auch die gewichtete Durchschnittsmiete (14,00 €/m²/Monat nettokalt) in 2013 stabil.

Leichte Verschiebung zum mittleren Preissegment

Der Schwerpunkt der Vermietungstätigkeit (24 % des Flächenumsatzes) lag 2013 im Segment zwischen 10,01 und 12,50 €/m²/Monat. Im Vergleich zum Vorjahr ist dies ein deutlicher Zuwachs von 30 %. Zweitstärkstes Segment war die Preisklasse bis 10,00 €/m²/Monat, auf die rund 23 % des Flächenumsatzes entfiel. Mit einem Minus von 29 % verzeichnete insbesondere die obere Preisgruppe ab 17,51 €/m²/Monat signifikante Einbußen.

Leerstand weiter rückläufig

Die konstant gute Vermietungstätigkeit der letzten Monate führte zu einem weiteren Abbau des Leerstands. Dieser reduzierte sich gegenüber 2012 von 970.000 m² auf 932.000 m². Bei einem Büroflächenbestand von 13,31 Mio. m² lag die Leerstandsquote bei 7,0 % inklusive Untermietflächen (6,8 % ohne Untermietflächen) und damit 0,4 Prozentpunkte unter dem Wert des Vorjahres. Das Fertigstellungsvolumen in Hamburg wird in 2014/2015 voraussichtlich bei 316.000 m² liegen. Dabei sind rund 46 % der im Bau befindlichen und projektierten Flächen bereits vertraglich gebunden. Die bauliche Tätigkeit konzentriert sich mit einem Volumen von rund 100.000 m² bei 15 Projekten auf die Hamburger Innenstadt.

Aussichten für 2014

Die derzeitige Entwicklung auf dem Arbeitsmarkt sowie die positive Konjunkturprognose für 2014 bilden optimale Rahmenbedingungen für die Vermietungstätigkeit. Zudem lässt die gute Stimmungslage insbesondere bei den Unternehmen aus dem Dienstleistungsbereich eine weitere Zunahme des Anfragevolumens erwarten. „Unter der Voraussetzung, dass sich die Großunternehmen, die aktuell auf dem Hamburger Markt nach neuen Büroflächen suchen, in diesem Jahr entscheiden, wird sich der Flächenumsatz am Ende des Jahres über der Marke von 450.000 m² bewegen“, prognostiziert Andreas Rehberg.

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Dennis Weinacht

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